El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) en su afán de satisfacer las necesidades de vivienda de sus derechohabientes, en atención a lo que requieren y a su capacidad de pago, ha diversificado ampliamente sus productos de crédito para que aquéllos escojan el que más les convenga.
Además, se prevé que 2010 será el año de la recuperación económica a lo cual no escapa el sector de vivienda, de ahí que IDC, Asesor Jurídico y Fiscal acuda con el titular de la Gerencia de Colocación de Crédito del Infonavit, licenciado Luis Martín del Campo para platearle los siguientes cuestionamientos en torno a los actuales esquemas de financiamiento manejados por este organismo:
Metas y estrategias del Infonavit para 2010
¿Cuáles son las metas de otorgamiento de créditos del Infonavit para 2010?
Este año tenemos una meta de 475 mil préstamos, de los cuales el 60% estará enfocado a los trabajadores que ganan menos de cuatro veces el salario mínimo, pues ellos continuan siendo el foco de atención del Instituto. El 40% restante, será para quienes ganan más de cuatro salarios mínimos; en esos casos la mayoría son otorgados en coparticipación, es decir una entidad financiera nos acompaña en la autorización del crédito.
Como verán, nuestros esfuerzos están orientados a los trabajadores de menores ingresos, quienes pueden obtener un subsidio del Gobierno Federal, adquirir una vivienda con ecotecnología ?Hipoteca Verde? o unir su crédito con el de su cónyuge, si éste cotiza al Infonavit o al Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE).
Podríamos ampliar la meta hasta 525 mil créditos si concurren dos factores: el aumento de recursos provenientes de la colocación de Certificados de Vivienda (CEDEVIS) en el mercado y la suficiente oferta de vivienda.
En 2009 llegamos al 99.6% de nuestra meta, porque teníamos suficientes créditos autorizados pero la oferta de vivienda no estaba dirigida al sector que nos interesaba (derechohabientes con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos). Por ello, para este año orientaremos nuestros esfuerzos al impulso del desarrollo de viviendas, principalmente tratándose de oferentes locales, pues son a quienes más les ha afectado la crisis financiera.
Para ello desde marzo del año pasado pusimos en marcha el programa Cartas Garantía, el cual consiste en apoyar a los desarrolladores de viviendas para trabajadores de bajos ingresos, garantizándoles que si la construcción de la vivienda la terminan en cierto tiempo, los recursos para los crédito estarán disponibles.
En 2009 se emitió un gran número de Cartas Garantía, lo que permitió la activación de este sector. Si bien el año pasado no fue de crecimiento sí logramos mantenernos porque se otorgaron numerosos créditos y la cartera vencida no aumentó.
¿Tienen pensada alguna estrategia para aumentar el número de créditos otorgados a derechohabientes del Infonavit?
Cuatro líneas estratégicas son las dadas a conocer por la Dirección General, no sólo al interior del Instituto sino también a diversos integrantes del sector de vivienda como desarrolladores, notarios, etc.; las acciones son las siguientes:
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mantener el impulso al tren de vivienda: para ello seguiremos trabajando con las Cartas Garantía, instrumentos cada vez más reconocidos por bancos y Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) pues con estos documentos se pueden integrar mejor los expedientes de los desarrolladores para valorar el riesgo
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impulsar la demanda de vivienda: a fin de generar interés por el crédito y la confianza en el Infonavit, implementaremos programas de información para que los trabajadores conozcan los productos de crédito del Instituto, pues estamos conscientes de que los derechohabientes se preguntan si ahora es el mejor momento para adquirir su casa.
Para nosotros las épocas en las que el dinero va perdiendo su valor, son las mejores para invertir en un bien inmueble, porque además de que se puede habitar, es un patrimonio que va acrecentando su valor con el tiempo.
Además, contamos con un instrumento denominado La tubería de solicitantes, en donde tenemos un registro de los derechohabientes interesados en ejercer su crédito, a quienes contactamos con el afán de orientarlos sobre los productos de crédito que manejamos y si son de su interés, los ponemos en contacto con un desarrollador, una persona que venda vivienda usada o con alguien que le ayudará a remodelar o construir su casa
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complementar los créditos del Infonavit, mediante tres opciones:
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subsidio del Gobierno Federal: para este año el Congreso de la Unión aprobó un presupuesto vinculado a los apoyos del programa Esta es tu casa, en tal virtud estimamos que puedan ejercerse cerca de 80 mil créditos con subsidio federal. Esta alternativa se caracteriza porque no sólo se trata de una vivienda nueva, sino que cuenta con ecotecnología. Con esto además de apoyar con dinero al trabajador, se le da la oportunidad de ahorrar al utilizar las nuevas tecnologías (uso de energía solar por ejemplo)
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subsidio de los gobiernos estatales: recientemente firmamos un acuerdo con el gobierno de Querétaro donde éste destinará 60 millones de pesos que se complementarán con otras participaciones. Por cada dos pesos otorgados por el gobierno local, la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) aportará un peso más e Infonavit garantizará el crédito vinculado a ese subsidio (actualmente garantizamos una derrama de cerca de 300 millones de pesos).
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Próximamente firmaremos otro convenio similar con Baja California y esperamos que cada vez sean más los gobiernos que se sumen a esta estrategia y así fomentar una reactivación de la economía, no sólo a nivel nacional sino con un impulso estatal, y
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coparticipación con entidades financieras: el año pasado firmamos con Banamex la ratificación del esquema Infonavit Total. Logro importante porque esta entidad financiera está destinando fuertes recursos para complementar los créditos otorgados por el Instituto.
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En 2009 especialistas en riesgos en México y Nueva York analizaron el portafolio del Infonavit y nos dieron un voto de confianza trascendental, porque vieron que los primeros 65 mil créditos que colocamos fueron muy buenos en materia de cartera y pulcritud, y por eso Banamex decidió ratificar su alianza con nosotros, de tal suerte que en 2010 pretendemos otorgar al menos 80 mil créditos.
Aunado a lo anterior, seguimos trabajando con los cofinanciamientos que otorgamos conjuntamente con otras entidades financieras y cada vez se vuelven más importantes. El año pasado algunos bancos o Sofoles fueron más cuidadosos con el riesgo, pero este año están decididos a impulsar el crédito, y
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implementar estrategias operativas: los desarrolladores de vivienda podrán originar y autorizar en línea los créditos en el punto de atención, mediante el programa Asesoría Integral Certificada o Captura Remota.
Gracias a este programa el vendedor de casa, que es un asesor certificado y por tanto tiene un contrato con Infonavit, puede, de manera remota, dar la asesoría al derechohabiente sobre la compra de su vivienda y la tramitación del crédito.
Asimismo, está en posibilidad de capturar los datos en el sistema y autorizar el préstamo en línea, siempre que se cumplan con los requerimientos del Instituto.
El año pasado se hicieron 30 mil operaciones desde los puntos de venta y actualmente participan 18 estados con 87 puntos de venta y cerca de 45 grandes desarrolladoras de vivienda.
Para el primer semestre tenemos el propósito de instalar en todo el país esta herramienta para que todos los desarrolladores que sean asesores certificados puedan utilizarla
A las cuatro estrategias mencionadas, se suman otros dos esfuerzos: la mejora del portafolio de productos de crédito y un mejor servicio.
Acciones institucionales para el mejor ejercicio de créditos
¿Qué acciones lleva a cabo el Infonavit para informar a los trabajadores sobre los esquemas de financiamiento?
En el Instituto tenemos presente que ésta es una de las tareas más importantes y para su cumplimiento llevamos a cabo diversas acciones como:
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el contacto directo con las empresas, porque estamos conscientes de que es el mejor lugar para que los trabajadores reciban información sobre estos temas.
Por ello implementamos el programa Infonavit En Tu Empresa, que consiste en dar pláticas de información y promoción en los centros de trabajo. Nosotros nos acercamos a los grandes aportantes que pagan a tiempo sus aportaciones y amortizaciones, o esperamos a que ellos nos soliciten impartir este tipo de exposiciones.
El año pasado se ejercieron cerca de 50 mil créditos vinculados a alguna plática o promoción que hicimos en las grandes empresas
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el uso de diversos canales de atención, como los:
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físicos: a través de los 89 Centros de Servicio Infonavit (Cesi), en los cuales además de la atención personalizada de nuestros asesores, están disponibles los siguientes nuevos folletos explicativos:
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Crédito a tu medida
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Fondo de Ahorro
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Infonavit más cerca de ti
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Tu opinión y satisfacción nos importan
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Quejas y denuncias
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Infonavit Empresas
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Beneficios de tu crédito Infonavit, y
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Guía para elegir tu casa, y
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alternos: como el Infonatel, donde recibimos cerca de 400 mil llamadas mensuales sobre temas relacionados con los créditos de vivienda; los kioskos de los Cesi; mensajes de texto vía teléfono móvil y el sitio de In ternet en el cual encontramos, entre otras cosas, información genérica de los productos de crédito y de la precalificación, donde con sólo digitar su número de seguridad social el trabajador sabe si ya reunió la puntuación para tramitar su crédito, el monto del mismo y el importe de los descuentos a su salario para la amortización correspondiente
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el empleo de asesores certificados: actualmente tenemos casi 14 mil que son vendedores de casas, agentes inmobiliarios, emprendedores (quienes ayudan en la ampliación, remodelación y construcción de vivienda).
Estamos trabajando muy fuerte para hacer una depuración de asesores porque queremos que todos sean excelentes y de ser necesario dar de baja a aquéllos que no cumplan con las exigencias del Infonavit; por ejemplo en febrero pasado decidimos la baja de aquellos asesores que en su registro con el Instituto no cuenten con su fotografía autorizada.
Asimismo tenemos un Índice de Calidad en el Servicio, donde se mide tanto el portafolio que origina el asesor como el servicio que brinda, y si no cumple con los estándares exigidos el Instituto, en abril empezaremos a depurar la base y nos quedaremos sólo con los mejores
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las oportunidades que nos dan los medios de comunicación para difundir la información del Instituto, y
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los testimonios de los derechohabientes que ya tramitaron su crédito de vivienda y que han quedado satisfechos
Además de estos medios de comunicación, existe otro canal que debemos aprovechar mejor: las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afore), pues también informan sobre el saldo de la subcuenta de vivienda
A los trabajadores interesados en obtener un crédito tradicional Infonavit. ¿Qué recomendaciones les podrían ser de utilidad para agilizar su trámite?
Primeramente tienen que identificar sus necesidades para definir el esquema de financiamiento a utilizar.
Así, si lo que quieren es adquirir una casa nueva o usada pueden acceder a los esquemas de financiamiento que se adecuen a sus necesidades y capacidad de pago; es decir, los derechohabientes que perciben de uno a cuatro salarios mínimos, pueden ejercer su crédito Infonavit quienes ganan más de cinco salarios mínimos pueden emplear el Infonavit Total porque con éste se les otorga un monto de crédito mayor; los que tienen ingresos superiores a 11 salarios mínimos pueden recurrir al Cofinanciamiento o al Infonavit Total AG y aquéllos que perciben más de 25 salarios mínimos al Apoyo Infonavit
No obstante, si lo que desean es remodelar o ampliar su casa, pagar pasivos o construir en terreno propio, lo que les conviene es ejercer el crédito Infonavit pues el préstamo que se les otorga en este esquema, quizás sería suficiente para esos efectos.
La tramitación del crédito Infonavit es muy rápida, basta con que los interesados acudan a cualquiera de los Cesi, presenten la documentación solicitada y de contar con los recursos necesarios, se les autoriza su crédito de inmediato.
Cuando el derechohabiente va a adquirir una vivienda usada los trámites tardan un poco más, porque el trabajador debe gestionar un avalúo, y demostrar que la vivienda que comprará:
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cuenta con todos los papeles en orden
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no tiene adeudos por predial, agua o luz, y
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está libre de gravamen
Una vez que el crédito se autoriza, se cuentan con cinco semanas para ejercerlo, de lo contrario se vencen los recursos y se tendrá que iniciar nuevamente el proceso.
En septiembre del año pasado el Infonavit dio a conocer el programa Precalificación Anticipada para aquellos trabajadores que no cumplen con los 116 puntos para obtener su crédito de vivienda. ¿Qué resultados ha tenido este programa? Y por otro lado ¿sigue vigente este beneficio?
Sigue vigente y con ello cerca de 500 mil personas que no podían ejercer su crédito lo obtuvieron.
Esto nos ha ayudado a hacer más voluminosa la demanda de vivienda y con ello se amplía el mercado de los desarrolladores, vendedores de vivienda y de aquéllos que se dedican a las remodelaciones.
Desde 2009 se dio mayor difusión al ejercicio del crédito en líneas III y IV (construcción y reparación, ampliación o mejoras de la vivienda) ¿Qué resultados han obtenido?
El año pasado cerramos con cerca de 3,500 operaciones y aunque fue mayor que en 2008 (700 créditos), sigue siendo una participación pequeña.
Lo que nos ha ayudado a aumentar el número de préstamos ejercidos para estos fines es la simplificación de los trámites y el contar con emprendedores certificados, quienes además de realizar el presupuesto y la propia obra, también ayudan a tramitar el crédito.
Este año nuestra meta es otorgar 10 mil créditos en estas líneas, no obstante el arranque del año no ha sido muy bueno: en enero sólo se otorgaron 450 préstamos para estos efectos, pero estamos interesados en seguir impulsando este destino de los empréstitos del Infonavit, para lo cual lo daremos a conocer a cada vez más trabajadores.
Uno de los mayores obstáculos para el ejercicio de esta modalidad es que las personas que se dicen dueños de alguna casa o terreno, no tienen cómo comprobar su propiedad, sin embargo, el Instituto los ayuda a regularizarlos.
Como para este año la meta es muy ambiciosa, estamos trabajando para alcanzarla, cada vez contamos con más emprendedores certificados y queremos que día a día aumente este número, pues con ello además de atender las necesidades de los derechohabientes, se generan empleos.
Criterios del Infonavit sobre problemáticas actuales
Mucho se ha comentado acerca de las limitantes para otorgar créditos de vivienda a trabajadores cercanos a los 60 años, ¿qué nos puede comentar sobre el particular?
Las personas próximas a pensionarse lo primero que tienen que hacer es preguntarse si es el momento para solicitar un crédito para obtener una casa, hacer modificaciones a la que ya tienen o construir una en un terreno propio.
Si después de evaluar el descuento que se aplicará a su pensión, que en muchas ocasiones nada más alcanza para la subsistencia, resuelven que es el mejor tiempo para ejercerlo, deben tramitarlo.
En el Infonavit no hacemos distinción de edad, a todos los derechohabientes los invitamos a que antes de tramitar su crédito valoren si es el momento oportuno para hacerlo.
Si en un matrimonio celebrado bajo el régimen de separación de bienes, uno de los cónyuges obtiene un crédito hipotecario con un banco o Sofol, ¿el otro puede utilizar su crédito Infonavit para amortizar el primero?
No, tiene que ser el titular de la hipoteca.
Cuando el matrimonio se celebra bajo el régimen de sociedad conyugal, podría interpretarse que el cónyuge es el dueño de la mitad de la casa y en esos términos sí sería posible que amortizara el crédito, pero en el caso planteado en la pregunta definitivamente no.
Con el esquema de financiamiento Infonavit Total e Infonavit Total AG aumenta considerablemente el monto del crédito a otorgar al trabajador, sin embargo los descuentos para amortizarlo son muy elevados. ¿Se ha pensado en reducir el monto de la amortización? Y de no ser así ¿cuál es el motivo?
Efectivamente con estos esquemas de financiamiento el monto del descuento aumenta, sin embargo la tasa de interés que manejamos sigue siendo la más baja del mercado (hasta el 10%), lo que garantiza que el crédito otorgado por el Infonavit se pague en aproximadamente 10 años.
No obstante, el trabajador cuenta con un plazo máximo de 30 años para terminar de pagarlo, afortunadamente para todos la vivienda se paga en un tiempo mucho menor al permitido por la Ley.
Finalmente, ¿qué recomendaciones puede darles a los trabajadores que están interesados en obtener un crédito de vivienda?
Que después de resolver si pueden pagar un crédito y decidir el destino del mismo, se acerquen al Infonavit a tramitarlo, con la plena confianza de que estarán adquiriendo un patrimonio para su familia y que si enfrentan problemas para pagarlo, el Instituto los apoyará para que no lo pierdan.
En este momento, el Infonavit tiene recursos para otorgar créditos y está interesado en que cada vez más derechohabientes tengan su casa.
