Novedades en reglas para el otorgamiento de créditos

Para adecuar lo dispuesto en los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley del Infonavit con las Reglas de Otorgamiento de Créditos a los trabajadores derechohabientes del Infonavit, el pasado 27 de febrero dicho organismo publicó en el DOF una Resolución por la que se aprobaron las normas aplicables desde el 30 de mayo de 2012, salvo lo relativo al monto del crédito y la aplicación de la subcuenta de vivienda (reglas octava y novena), las cuales entraron en vigor el 31 de octubre de ese mismo año.

Con la vigencia de estas Reglas se abrogaron sus similares del 22 de febrero de 2008, así como las demás disposiciones opuestas a las vigentes.

En virtud de que estas Reglas respecto de sus antecesoras no reportan modificaciones en relación con la garantía hipotecaria, precalificación, plazo de amortización, régimen especial de amortización, crédito conyugal, pagos anticipados, copropiedad, prórrogas, seguros, representación, recurso de inconformidad y condiciones de contratación, a continuación solo se detallan los aspectos que sufrieron cambios.

Objeto
(Regla primera –antes primera y segunda–)

Precisa que las Reglas se emiten con el propósito de establecer los términos y requisitos conforme a los cuales se otorgarán créditos a los trabajadores que sean titulares de depósitos constituidos a favor del Instituto.

Anteriormente se establecía lo mismo, pero se enfatizaba que tenían derecho a este préstamo los subordinados que no habían recibido apoyo financiero del Infonavit, y que éstos únicamente podían beneficiarse de este tipo de empréstito una sola vez.

Las líneas de crédito que pueden ejercer los trabajadores no cambian, continúan siendo, para:

• adquisición en propiedad de habitaciones, financiadas o no por el Infonavit
• construcción de vivienda
• reparación, ampliación o mejoras de habitaciones, y
• pago de pasivos adquiridos por cualquiera de los conceptos señalados

Características de la vivienda
(Regla tercera)
La vivienda a adquirir, construir, reparar, ampliar, mejorar, o por la que se pretenda cubrir pasivos adquiridos por cualquiera de estos conceptos, debe:

• ser cómoda e higiénica, estar ubicada en zonas con infraestructura urbana: servicios de agua potable, energía eléctrica, drenaje o, en su defecto, fosa séptica, y contar con la presencia de ecotecnologías, y
• tener una vida útil probable de 30 años, a partir de la concesión del crédito, y ser garantía suficiente del mismo

Ahora excepcionalmente el Consejo de Administración del Infonavit podrá establecer requerimientos especiales en el otorgamiento de crédito para viviendas, cuya adquisición haya sido financiada por Infonavit en un periodo de hasta 18 meses previos a la solicitud del crédito.

Sistema de asignación
(Regla quinta –antes novena y décima–)
Se elimina la indicación de que el periodo para la inscripción de solicitudes de crédito sería permanente y que la aplicación del sistema de puntuación se efectuaría con independencia del destino del préstamo que el trabajador favorecido podría darle.

Se enfatiza que el Infonavit asignará los primeros créditos a que tienen derecho los trabajadores según el sistema de puntuación, el cual tiene como fin seleccionar a aquéllos susceptibles de ser acreditados.

La mecánica de puntuación se conserva en los mismos términos, esto es se suman los puntos correspondientes a cada uno de los factores siguientes:

• salario diario integrado, calculado de conformidad con la fracción II del artículo 29 de la Ley del Infonavit y demás ordenamientos y la edad del trabajador según la tabla “Edad-salario” detallada en el anexo cinco de estas Reglas
• si el trabajador tiene:
  • entre:
    • seis y 12 bimestres de cotización continua tiene derecho a 16 puntos
    • 13 y 15 bimestres, 23 puntos, y
    • 16 bimestres o más, 38 puntos
• por cada salario mensual integrado que el trabajador tenga en el saldo de la subcuenta de vivienda de su cuenta individual del Sistema de Ahorro para el Retiro, se les otorgan:

Inscripción
(Regla séptima y anexo uno –antes décima tercera–)
Todo trabajador derechohabiente con el puntaje mínimo requerido para el otorgamiento de un crédito debe presentar su solicitud debidamente elaborada en las oficinas del Instituto, acompañada de lo siguiente:

• identificación vigente con fotografía: credencial de elector, pasaporte o cartilla del Servicio Militar Nacional
• acta de nacimiento
• acta de matrimonio, en su caso
• comprobante del pago de ahorro voluntario, en su caso, y
• constancia de participación de un taller de orientación enfocado a que conozcan sus derechos y obligaciones ante el Infonavit

Ya no es necesario presentar la autorización para que el Instituto consulte e informe periódicamente a las sociedades de información crediticia.

Adicionalmente el derechohabiente debe exhibir la siguiente documentación dependiendo el destino de su crédito, a saber:

• para la adquisición en propiedad de habitaciones, financiadas o no por el Infonavit
  • la que acredite la propiedad del inmueble y la personalidad y capacidad legal del vendedor
  • el compromiso por escrito del vendedor de sostener su oferta de venta durante un plazo determinado
  • avalúo vigente expedido por institución autorizada para constatar las características y el valor de la vivienda, y
  • la manifestación por escrito que establezca que con plena libertad es su deseo adquirir la vivienda elegida

La vivienda tiene que estar libre de gravámenes, limitaciones o adeudos fiscales, al momento de la formalización del crédito respectivo. En caso de que existan requerimientos adicionales por legislaciones locales, éstos se deben satisfacer.

• para la construcción de vivienda, así como para la reparación, ampliación o mejoras de habitaciones
  • copia certificada del título de propiedad, debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad (RPP), en la cual conste que él o su cónyuge es propietario del inmueble objeto de construcción o reparación, ampliación o mejora. La formalización de la propiedad del inmueble a favor del trabajador puede realizarse simultáneamente con la del crédito relativo.

En caso de construcción, si el trabajador solo cuenta con los derechos fideicomisarios del terreno puede presentar la documentación comprobatoria respectiva.

• la que certifique que el inmueble se encuentra libre de gravámenes y limitaciones de dominio, así como la que acredite que no se adeudan pagos de impuesto predial y de los derechos por consumo de agua para el caso de vivienda usada
• los formatos establecidos por el Instituto, en los que se señale el proyecto, el presupuesto, las especificaciones, el programa de obra y el calendario de pagos de la obra a ejecutar, elaborada de acuerdo con la normatividad técnica institucional, y
• el contrato de obra a precio alzado, expresado en moneda nacional, celebrado por el trabajador y el constructor, en el que se precisen las condiciones y los términos en que se ejecutará la obra. En caso de autoconstrucción o por la naturaleza de los trabajos a efectuar, el Instituto puede eximir al trabajador de la presentación de dicho contrato

Ya no se admitirá copia certificada del título de propiedad inscrito en el RPP correspondiente, en el que conste que el propietario del bien es el cónyuge del trabajador, cuando exista un matrimonio bajo el régimen de sociedad conyugal

• para el pago de pasivos adquiridos por cualquiera de los conceptos señalados:
  • escritura pública, inscrita en el RPP, en la cual conste que es propietario de la vivienda
  • la que certifique que no existen adeudos de pago del impuesto predial y de los derechos por consumo de agua
  • carta de instrucción, en donde autorice el acreedor el pago del crédito y la cancelación de la hipoteca o, en su caso, la constitución de la garantía respectiva, en primer lugar, a favor del Instituto, y
  • avalúo vigente, expedido por institución autorizada para constatar el valor de la vivienda

Monto del crédito y tasa de interés
(Reglas octava y décima tercera –antes décima octava y vigésima quinta–)
Ahora el monto total del crédito concedido por el Instituto, no podrá exceder la suma del monto máximo indicado en las Tablas de Montos Máximos y del de Ecotecnologías, sino en su caso, del previsto en la Tabla de Montos para Vivienda Vertical detallada en el anexo seis de estas Reglas.

El acreditado puede elegir que el saldo de su crédito se revise cuando se cambie el salario mínimo, en cuyo caso le son aplicables las Tablas de Montos Máximos y las de Montos Máximos de Crédito por Excedente, así como los términos referidos en el anexo dos de las Reglas, los cuales no sufrieron cambio alguno.

Si el derechohabiente no opta por lo anterior se le aplicarán las Tablas de Montos Máximos y las de Montos Máximos de Crédito por Excedente, así como los términos y requisitos para los créditos indicados en el anexo tres de estas Reglas.

Segundo crédito de vivienda
Los trabajadores que liquiden el crédito otorgado por Infonavit, podrán ser sujetos de un segundo crédito en coparticipación con entidades financieras.

En este caso la tasa de interés será fijada anualmente como resultado de la subasta pública realizada entre las entidades financieras participantes, y con base en esa tasa se fijarán los montos máximos del crédito y los factores de descuento.

Tendrán derecho a este beneficio los trabajadores que hubiesen liquidado su primer préstamo Infonavit, sin quebrantos o incumplimientos, un año antes de solicitar su crédito y que tengan por lo menos cinco años de cotización continua.

El Instituto otorgará un segundo crédito siempre que transfiera un porcentaje del pasivo otorgado a una entidad financiera y el derechohabiente cumpla con los criterios de elegibilidad que aquél convenga con ésta. Dichos criterios se darán a conocer en el sitio de Internet del Infonavit y en ningún caso serán más restrictivos que los que dichas entidades apliquen a los préstamos en cofinanciamiento con este organismo.

Aplicación de la subcuenta de vivienda
(Regla novena –antes vigésima–)
Ahora si no se constituye garantía hipotecaria, el saldo de la subcuenta de vivienda puede aplicarse a la amortización del empréstito, previa validación de que los recursos hubiesen sido aplicados conforme al objeto del crédito. Aquí la suma total del crédito, más el saldo de la subcuenta de vivienda que pueden recibir los trabajadores será la cantidad máxima de 350 veces el salario mínimo mensual (VSMM).

De igual forma, cuando un trabajador reciba un empréstito con base en la Tabla de Montos Máximos de Crédito por Excedente, puede dar su consentimiento e instruir al Instituto, para que el saldo de la subcuenta de vivienda se aplique parcialmente junto con el monto de dicho crédito, y el remanente se emplee en forma diferida para reducir el saldo insoluto del préstamo o para mejorar las condiciones financieras del mismo. En este caso, la suma total del crédito, más el saldo de la subcuenta de vivienda, que podrán recibir los trabajadores no estará sujeta a límite máximo alguno.

Valor de la vivienda y monto del crédito
(Regla décima –antes quinta y décima novena–)
El valor máximo de las viviendas objeto de los créditos para la compra en propiedad de habitaciones es de 350 VSMM (entendiéndose ahora como tal, el SMGVDF por 30.4), mientras que para la construcción de vivienda, la reparación, ampliación o mejoras a la misma, y el pago de pasivos adquiridos por cualquiera de los conceptos citados puede ser de cualquier valor.

No obstante el monto del crédito neto, más el saldo de la subcuenta de vivienda, más, en su caso, el ahorro voluntario que hubiese declarado el trabajador en su solicitud de crédito, no puede superar el valor de la vivienda. Esta cuantía aumentará por el monto correspondiente al financiamiento de ecotecnologías.

Se eliminó el requisito de declarar en la escritura pública que el precio pactado por el vendedor y comprador cumplía con lo anterior.

Gastos
(Regla décima primera –antes vigésima segunda–)
Por concepto de gastos de titulación y financieros se descontará un porcentaje del monto de crédito a otorgar al subordinado y se podrá incluir un cobro periódico a cargo de éste por concepto de gastos de operación del préstamo.

En caso de los créditos indexados al salario mínimo, el porcentaje será del 5%; para los no indexados será del 3% por concepto de gastos de apertura, pues  por gastos financieros y de operación, así como del seguro de daños, el trabajador realizará un pago mensual equivalente al 2% anual del excedente, si lo hubiera de 128 VSMDF y el valor de vivienda de la solución habitacional. Aquí el pago periódico de gastos de administración no podrá exceder de 1.3 veces el salario mínimo.

Antes se preveía el 5% de gastos por los conceptos citados.

Cuota de amortización
(Regla décima cuarta –antes vigésima sexta–)En la formalización del crédito se fijará la cuota mensual de amortización, la cual tratándose de un empréstito indexado al salario mínimo se obtiene multiplicando el monto de crédito concedido en VSM, por el factor de descuento correspondiente a su edad e ingreso del acreditado según la Tabla de Factores de Descuento del anexo dos. En cambio para el no indexado, multiplicando el monto del crédito otorgado por el factor de descuento respectivo, considerando el plazo del crédito de acuerdo con la Tabla de Factores de Descuento del anexo tres.

En este último supuesto se sumará a esta cuota, la de la amortización del crédito otorgado para ecotecnologías, según las Tablas para Ecotecnologías del anexo tres.

La cuota de amortización antes se determinaba conforme a la mecánica del crédito indexado al salario mínimo ya citada.

Se suprimió que la cuota mensual en veces el salario mínimo, proporcional al monto de crédito a otorgar, al multiplicarse por el SMMDF vigente al momento del pago, daba como resultado el importe a cubrir por el acreditado.

Solicitudes presentadas con anterioridad
(Regla tercera transitoria)
Las solicitudes de crédito presentadas al Instituto con anterioridad a la entrada en vigor de estas Reglas se tramitarán conforme a las disposiciones vigentes en la fecha de su presentación.