El objetivo principal del Infonavit es otorgar créditos baratos y suficientes a sus derechohabientes para la adquisición en propiedad de una vivienda, para ello los interesados en obtener un préstamo hipotecario deben sujetarse a lo dispuesto en las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit (ROC).
El pasado 13 de julio, se publicaron en el Diario Oficial de la Federación (DOF) importantes modificaciones a dichas Reglas, las cuales deben ser consideradas por aquéllos interesados en solicitar un crédito de vivienda; a continuación se hacen precisiones sobre cada modificación y su impacto para los derechohabientes del Infonavit.
Hipoteca a favor del Infonavit
Cuando un trabajador solicita un préstamo hipotecario al Infonavit, al monto del crédito autorizado se le adiciona el saldo acumulado en la subcuenta de vivienda de su cuenta individual, el cual se aplica para efectuar el pago inicial (art. 43-Bis, Ley del Infonavit).
Al respecto, la sexta ROC establece que al formalizarse el crédito deberá constituirse hipoteca en primer lugar a favor del Instituto y otorgarse una protección de pagos del adeudo. Con las reformas del 13 de julio, cuando el saldo de la subcuenta de vivienda sea mayor al monto del crédito otorgado por el Infonavit, no será necesario constituir dicho gravamen a favor de éste.
Compra de casa “de campo”
Pudiera pensarse que cuando un trabajador tramita un crédito del Infonavit pretende adquirir una casa en la que residirá y por ende tendría que estar en la misma entidad federativa que su centro de trabajo, no obstante en algunas ocasiones los derechohabientes ven en este tipo de empréstitos la posibilidad de adquirir una “casa de campo” o de “descanso” a la cual acudirán sólo los fines de semana o en períodos vacacionales.
En algunos casos, los gastos inherentes a este tipo de propiedades tales como el mantenimiento, los servicios (agua, luz, teléfono, predial, etc.) y el propio descuento para el pago del préstamo hipotecario, provocan que los acreditados dejen de amortizar el crédito y en ocasiones abandonen las viviendas.
A fin de disminuir esta problemática, la reforma a la octava ROC está orientada a que cuando la vivienda que el trabajador pretenda adquirir se ubique en alguno de los municipios establecidos para estos efectos por el Consejo de Administración del Infonavit y el estado en donde se sitúe dicho municipio no corresponda al de la empresa en que labora, aquél deberá depositar previo al ejercicio de su crédito un porcentaje respecto del valor del inmueble que desea comprar.
Según información proporcionada por la licenciada Hilda Silva, consultora de productos de crédito del Infonavit, el trabajador que solicite el crédito para adquirir su vivienda en municipios como Manzanillo; Colima; Acapulco; Zihuatanejo; todos los de Morelos; Bahía de Banderas, Nayarit; San Juan del Río en Querétaro, entre otros, deberá dejar un depósito del 10% sobre el valor de la vivienda y el Infonavit únicamente autorizará el 80% del financiamiento que le pueda otorgar, al cual se le adicionará el saldo acumulado en su subcuenta de vivienda. En este caso el préstamo no excederá del 90% del valor de la vivienda.
Taller de orientación Infonavit ¡obligatorio!
Desde 2010 se implementó el taller “Saber decidir”, cuya finalidad es brindar la información que debe saber todo derechohabiente interesado en ejercer su crédito de vivienda. Desde entonces, este taller se hizo obligatorio, pero hasta las reformas del 13 de julio se adicionó en la Décima Tercera ROC como requisito para gestionar el crédito Infonavit.
Esto es muy positivo pues con este curso los derechohabientes pueden tener un conocimiento integral de lo que implica comprometerse con un crédito de vivienda; de hecho, por la importancia de este instrumento, en la edición 258 del 31 de julio de 2011 se incluyó en esta misma sección el tema intitulado “Curso de inducción Infonavit ¡muy útil!” (también disponible en nuestra página de Internet: www.idconline.com.mx), en el cual se describe a detalle el contenido de aquél.
Información crediticia del derechohabiente
Dentro de las modificaciones a la Décimo Tercera ROC está la referente a la autorización del trabajador para que el Infonavit consulte e informe periódicamente a las sociedades de información crediticia sobre su situación. Aunado a esto, la Décima Octava ROC se modificó para señalar que el monto de crédito a otorgar por el Infonavit podrá reducirse hasta en un 20% según el resultado de la evaluación realizada con los datos proporcionados por tales instituciones.
Para ello, el acreditado tendrá que firmarle un documento al Instituto en donde le permita pedir informes, esto con el afán de que se le otorgue sólo el empréstito que puede pagar sin comprometer su situación económica, considerando los otros gastos adquiridos previamente a través de tarjetas de crédito, préstamos bancarios, créditos para adquirir automóvil, etc.
Valor de la vivienda y precio de venta
La Décima Novena ROC precisa que el monto del crédito bruto otorgado por el Instituto nunca podrá superar el valor de la vivienda, el cual será el menor entre el precio de venta y el valor del avalúo.
Para estos efectos el precio de venta será el pactado entre las partes libre de cualquier descuento, bonificación, devolución o prima en monetario, ofrecida o comprometida por el vendedor previo al otorgamiento del crédito por parte del Instituto y con independencia del momento en que se realice cualquiera de las operaciones mencionadas.
Asimismo el derechohabiente y el vendedor deberán declarar en la escritura que el precio pactado entre ambos cumple con los requisitos citados.
Esto sin duda se realizó para tener un mejor control sobre los precios de venta de las viviendas; ahora las partes (vendedor y comprador) estarán obligadas a declarar el precio de venta real independientemente de que el crédito del Infonavit no lo cubra en su totalidad y que por ende tuvieran que pagar una parte por su propia cuenta.
Aplicación del saldo de la subcuenta de vivienda
El saldo de la subcuenta de vivienda puede aplicarse parcialmente, junto con el monto otorgado por el Instituto, para efectuar el pago inicial del crédito de vivienda, y el remanente se destinará de forma diferida al saldo insoluto del crédito.
En virtud de las modificaciones a la Vigésima ROC, las condiciones de la aplicación parcial se determinarán considerando el resultado de la evaluación realizada por el Instituto basada en la información proporcionada por las sociedades de información crediticia.
Esta es otra medida para garantizar el pago del crédito hipotecario ya que si el comportamiento del derechohabiente lo amerita, el Infonavit reducirá el monto de la subcuenta de vivienda a aplicar en el pago inicial y reservará una mayor cantidad para cubrir las amortizaciones que dejaran de hacerse.
Tasa de interés preferente
A la regla Vigésima Quinta se le adicionó un tercer párrafo para especificar que el Consejo de Administración del Infonavit podrá fijar tasas de interés preferentes con el objeto de incentivar el financiamiento de viviendas que cumplan con los requisitos de habitabilidad, ubicación y sustentabilidad, entre otros.
Con esto se busca rescatar todas aquellas viviendas abandonadas siempre que se cumplan con las características referidas.
Como puede apreciarse es importante que todos los derechohabientes conozcan las modificaciones a las ROC para que tomen sus precauciones al solicitar un crédito de esta naturaleza, por ello se sugiere que se tome nota y se difunda su contenido.
