Vamos a constituir una sociedad anónima en el DF en la que uno de los socios aportará un bien inmueble.
Al respecto, no estamos seguros si debemos visitar a un notario o a un corredor, pues se necesita no solo protocolizar el acta constitutiva sino también realizar el avalúo de la aportación. ¿A quién podemos asistir?
La función notarial se regula por la ley de cada estado, al ser esta una materia local.
En su consulta, la Ley del Notariado del DF estipula en su artículo 42 que el notario es el profesional del derecho investido de fe pública por el Estado, y tiene a su cargo recibir, interpretar, redactar y dar forma legal a la voluntad de las personas que ante él acuden, y conferir autenticidad y certeza jurídicas a los actos y hechos pasados ante su fe, mediante la consignación de los mismos en instrumentos públicos de su autoría.
Este profesional puede intervenir en diversos actos como: los testamentos, el otorgamiento de poderes, la constitución de sociedades mercantiles, asociaciones y sociedades civiles, y en actos relacionados con bienes inmuebles: compraventas, hipotecas, donaciones y adjudicaciones por herencia.
Dentro de sus actividades puede hacer constar uno o más actos jurídicos (art. 100, LNDF), además de dar fe de hechos presenciados por él o que le consten como son las notificaciones, requerimientos, protestos, hechos materiales o protocolización de documentos (art. 125, LNDF).
Resulta cierto decir que el notario puede participar en la constitución de la empresa y la escritura redactada tendrá amplia validez legal, sin embargo, este fedatario público no es propiamente un especialista para realizar el avalúo del inmueble, pues legalmente no está prevista dentro de sus facultades.
No obstante, si el notario se encuentra afiliado a un colegio de valuadores, este contará con los conocimientos adecuados para llevar a cabo el avalúo.
Por su parte, la Ley Federal de Correduría Pública (LFCP) prescribe en su artículo 30 que los corredores públicos son auxiliares del comercio y fedatarios públicos habilitados por la Secretaría de Economía por ser una materia federal.
Al corredor público le corresponderá (art. 6o, LFCP):
- actuar como agente mediador, para transmitir e intercambiar propuestas entre dos o más partes y asesorar en la celebración o ajuste de cualquier contrato de naturaleza mercantil
- fungir como perito valuador, para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración
- asesorar jurídicamente a los comerciantes en las actividades propias del comercio
- actuar como árbitro, a solicitud de las partes, en la solución de controversias derivadas de actos, contratos o convenios de naturaleza mercantil
- actuar como fedatario público para hacer constar los contratos, convenios y actos jurídicos de naturaleza mercantil, excepto tratándose de inmuebles
- actuar como fedatario en la constitución y en los demás actos previstos en la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM)
- cotejar y certificar las copias de las pólizas o actas que hubiesen sido otorgadas ante él
De lo anterior se desprende que el corredor público tiene una naturaleza propiamente mercantil al fungir como un auxiliar del comercio, por lo que al acudir con él se puede aprovechar dicha pericia para lograr una mejor constitución de la sociedad anónima.
Además, este fedatario, para obtener la habilitación que le permite llevar a cabo sus funciones cuenta con los conocimientos necesarios para fungir como perito valuador, en consecuencia, podría actuar tanto en la escritura constitutiva como en el avalúo del inmueble.
Sin embargo, la naturaleza de la aportación presentaría un impedimento para que el corredor público actuara en ese acto en específico, pues el artículo 11 de la LGSM advierte que toda aportación de un bien se entiende traslativa de dominio, entonces la propiedad de lo aportado se transmite a la sociedad.
Al respecto, el artículo 6o de la LFCP citado anteriormente señala que el corredor público actuará como fedatario público en los actos de naturaleza mercantil, excepto en los que estén involucrados bienes inmuebles, como en el presente escenario.
Asimismo, existe el criterio jurisprudencial de rubro: INTERÉS JURÍDICO EN EL AMPARO. LA PÓLIZA EXPEDIDA POR UN CORREDOR PÚBLICO EN LA QUE CONSTA EL PAGO DE ACCIONES DEL CAPITAL SOCIAL DE UNA EMPRESA CON LA APORTACIÓN DE BIENES INMUEBLES, POR SÍ SOLA ES INEFICAZ PARA ACREDITARLO, visible en el Semanario Judicial de la Federación, Novena Época, Tomo XXXI, p. 474, Materia Civil, Tesis 1a./J.64/2009 (9a.), Jurisprudencia, Registro 165009, marzo de 2010, en la que medularmente se argumenta que existe una prohibición legal para que el corredor público actúe como fedatario en actos jurídicos no mercantiles, siempre que se trate de inmuebles, así como dar fe de hechos que no se consideren de naturaleza comercial.
En el acto en cuestión, el corredor público podrá actuar como fedatario público en la constitución de la sociedad y como valuador del inmueble, pero no dentro de la transmisión de la propiedad del inmueble hacia la sociedad, siendo esto exclusivo del notario público.
