La inscripción de actos jurídicos (expresados mediante documentos) en el Registro Público de la Propiedad (RPP) tiene la finalidad de otorgarle publicidad a la situación jurídica de bienes y derechos, dándole un sentido declarativo al documentoinscrito en el registro.
La formalidad está contemplada por las propias leyes como un requisito indispensable para que determinados actos jurídicos surtan efectos contra terceros. Sin embargo, no cualquier documento es susceptible, en cuanto a su forma, de ser inscrito.
Al respecto, el Código Civil Federal (CCF), en su artículo 3005, establece que el registro solo se llevará a cabo sobre aquellos que cumplan las siguientes características:
- testimonios de escrituras, actas notariales o cualquier otro documento auténtico
- resoluciones y providencias judiciales constados de manera auténtica
- documentos privados, siempre que hubiesen sido constadas la autenticidad de las firmas y la voluntad de las partes ante notario público, registrador, corredor público o juez competente
Entonces, serán registrables los documentos públicos cuya formación hubiese sido encomendada a algún funcionario, que conforme a la ley, esté dotado de fe pública. Esta calidad se comprueba mediante la ostentación de firmas, sellos u otros signos reconocidos por la ley (art. 129, Código Federal de Procedimientos Civiles).
La organización del RPP se encomienda a las entidades federativas, quedando facultadas para legislar en cuanto a su estructura orgánica, operativa y funcional.
DF
La Ley Registral para el DF (LRDF) fue publicada en la Gaceta Oficial de la capital mexicana el 21 de enero de 2011 y tiene por finalidad el regular el procedimiento registral. Al respecto, el artículo 19 señala como unidades básicas registrales a la finca (bien real) y a la persona moral, las cuales se identifican con un número único representado por un folio electrónico, según corresponda la naturaleza de la inscripción.
A partir de las unidades registrales, se deberá consultar el Código Civil para el DF (CCDF), y el Reglamento de la Ley Registral y del Registro Público de la Propiedad y de Comercio del DF (RLRRPPCDF) para identificar los actos jurídicos que necesitan ser inscritos para tener efectos contra terceros:
- actos sobre fincas (art. 96, RLRRPPCDF). Entre ellos se pueden mencionar:
- constitución de garantías reales sobre bienes raíces mediante fianzas legales o judiciales, hipoteca o prenda sobre frutos pendientes
- transformaciones de régimen jurídico sobre modalidades de propiedad, así como su transmisión y límites de la propiedad
- celebración de contratos (arrendamiento, fideicomiso, compraventa) cuando el objeto se constituya en un bien inmueble
- actos de personas morales civiles (art. 103, RLRRPPCDF)
- inscripción y modificación de los estatutos constitutivos de asociaciones civiles o sociedades, así como el nombramiento de funcionarios o administradores
- inscripción de constitución de fundaciones o asociaciones de beneficencia privada
- instrumentos que contengan la protocolización de los estatutos de asociaciones y sociedades extranjeras de carácter civil
Estado de México
La función se encomienda al Instituto de la Función Registral a través de la inscripción de hechos y actos jurídicos, así como de situaciones jurídicas de bienes y derechos en el Registro Público de la Propiedad con la misión de dotarlos de publicidad.
La Ley Registral para el Estado de México (LGEDOMEX) reconoce como unidades básicas registrales a las personas jurídicas colectivas y a los inmuebles, reconociendo la inscripción mediante el otorgamiento de un folio real o folio de persona jurídica, según se trate. Para determinar qué actos se pueden inscribir, se debe acudir al Código Civil para el EDOMEX, la Ley Registral para el EDOMEX y su reglamento (RLREDOMEX).
Los asientos registrales se dividen en cuatro secciones:
- del registro de bienes inmuebles (art. 78, RLREDOMEX)
- resoluciones judiciales que impliquen traslación de dominio o posesión
- adjudicación y partición de bienes hereditarios
- la constitución de régimen de propiedad en condominio
- formalización de capitulaciones matrimoniales
- celebración de contratos cuyo objeto recaiga sobre derechos reales (servidumbre, usufructo, uso, fideicomisos, arrendamiento, crédito refaccionario)
- constitución de gravámenes en inmuebles (prenda e hipoteca)
- del registro de personas colectivas (art. 79, RLREDOMEX)
- constitución, reformas o disolución de asociaciones y sociedades civiles, así como de instituciones de asistencia privada
- inscripción de estatutos de personas jurídicas de naturaleza civil, el otorgamiento de poderes de estas y los nombramientos de directores y administradores
