PENA CONVENCIONAL. SU NULIDAD EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. De conformidad con los artículos 1796, 1797 y 1832, todos del Código Civil para el Distrito Federal, en los contratos civiles cada uno se obliga en la manera y términos que aparezca que quiso obligarse, por lo que desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley. Sin embargo, el principio de autonomía de la voluntad de las partes que rige a los actos jurídicos y que reconoce nuestra legislación común, no es irrestricto, pues al efecto establece figuras jurídicas que acotan tal voluntad, entre las que podemos encontrar la nulidad de los actos jurídicos, el saneamiento y evicción y en específico la prohibición de que la pena convencional rebase el monto de la suerte principal. Del contenido del artículo 1843 del Código Civil para el Distrito Federal se advierte que la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal, por tanto, la pena convencional puede igualar, mas no rebasar, esa suma. Si se conviene que el precio de la renta aumentará de conformidad con la última renta vigente en un cien por ciento, respecto al segundo período, de acuerdo con la última renta pactada aumentará en un cien por ciento. Sin embargo, a partir del tercer período la cláusula resultará nula, en cuanto establece el aumento del precio de la última renta vigente en un cien por ciento, porque respecto de dicho período implica que la pena convencional excederá la cuantía a la obligación principal, supuesto en el que procede declarar su nulidad en la parte que rebasaba ese monto. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 305/2011. Roberto Abad Sánchez y otra. 30 de junio de 2011. Unanimidad de votos. Ponente: Benito Alva Zenteno. Secretaria: Sandra Luz Marín Martínez.
Fuente: SJFG, Décima Época, Tomo 5, Libro IV, enero de 2012, Tesis aislada I.3o.C.1007 C (9a.) de los Tribunales Colegiados de Circuito, p. 4500, número de registro: 160,384.
La tesis transcrita remarca que, si bien las partes se obligan en los términos en las que aparece se obligaron, no pueden llegar a acuerdos contrarios a las leyes, en el caso en particular, a las del Código Civil para el DF.
En esta hipótesis, se explica cuándo puede darse la nulidad de la cláusula penal en un contrato de arrendamiento, esto es, no es contra el derecho ni la ley el hecho de pactar penas convencionales, pero si contravienen a un precepto legal como el explicado, sí lo será. En el asunto en concreto, que tal pena exceda la suerte de lo principal.
Por ello, la pena sobrevive, mas no del todo, queda una parte sin efectos, la que supere la cantidad primaria que constituía el precio de la renta, por ende, no procederá su cobro al arrendatario al declararse nula y, en consecuencia, no resulta exigible.
La ley no tiene la intención de regular más allá de lo que pueda constituir un daño a los contratantes, y tiene toda la lógica que el legislador haya buscado, en ejercicio de su facultad, el evitar pactos que a todas luces resultan desproporcionados.
Así, conviene pactar penas que no puedan ser atacadas de nulidad, o inclinarse por otras formas de garantizar el pago, como pudiera ser el fijar cantidades en un depósito si se presenta un incumplimiento, y más allá de eso, procurar en todo escenario contractual penas justas para las partes involucradas.
