Con base en el principio de promover la inversión inmobiliaria en México, en el artículo 187 de la LISR se incluye un estímulo fiscal para las inversiones materializadas por medio de fideicomisos, cuyo objeto primordial es la adquisición o construcción de inmuebles destinados al arrendamiento, coloquialmente conocidas como FIBRAS.
Estas deben ser constituidas de conformidad con las leyes mexicanas y la fiduciaria es una institución de crédito residente en México autorizada para actuar como tal en el país.
Los bienes se han de destinar exclusivamente para el alquiler, y no pueden enajenarse antes de haber transcurrido por lo menos cuatro años, a partir de la terminación de la edificación o de su compra, de lo contrario no se podrá acceder al beneficio tributario.
El C.P. Arieman Ben Pandira Albarrán Monroy, Gerente Senior del área fiscal de Deloitte México aborda a continuación el tratamiento que para el ISR tienen dichos instrumentos, a partir de la explicación de sus generalidades (inversión del patrimonio y certificados de participación), resultado fiscal, beneficios y las limitantes para su apalancamiento.
Generalidades
Inversión del patrimonio
Como se indicó, para que este tipo de fideicomisos se considere una FIBRA se han de crear en atención a las leyes mexicanas, el fiduciario será una institución de crédito en el país autorizada y su fin primordial será la adquisición o construcción de inmuebles para el arrendamiento, o adquirir el derecho a percibir dichos ingresos u otorgar financiamiento para el mismo objetivo.
Al menos el 70 % del patrimonio del fideicomiso ha de estar invertido en los bienes y el remanente en valores a cargo del gobierno federal.
Respecto del por ciento de inversión, este se determinará considerando el valor promedio anual que se tenga de los inmuebles, promedio que resultará de dividir entre 12 la suma de los valores de los bienes al último día de cada mes.
Tratándose de propiedades que formen parte del patrimonio de la FIBRA o que hubiesen sido aportados al fideicomiso, el valor de aquellas se calculará observando una mecánica especial consistente en términos generales en separar el costo de adquisición del terreno y la construcción.
Para ello se considera una disminución del 0.25 % mensual (desde la fecha de su adquisición y hasta el último día del mes por el cual se calcula el valor; 3 % anual) a este último costo, y en ningún caso podrá ser inferior al 20 % del inicial, el cual se actualizará desde el mes de la adquisición y hasta el inmediato anterior al que se efectúe la venta.
Por su parte, la fiduciaria tomará en cuenta el valor de los derechos que den lugar a percibir ingresos provenientes del arrendamiento, incluso el saldo insoluto de los préstamos otorgados por el fideicomiso para la adquisición o construcción de los inmuebles enfocados al alquiler.
El costo de los derechos se determinará con el valor que tenga la cesión de estos al último día del mes inmediato anterior al que se trate, actualizado, y utilizando: la tasa de descuento que se hubiese aplicado en tal cesión, el total de las rentas que abarca, el importe pagado por ellas y el plazo pactado en el contrato.
Certificados de participación
La fiduciaria emitirá los certificados de participación por los bienes (en adelante CBI’s) que integren el patrimonio del fideicomiso, colocándolos en el país entre el gran público inversionista.
También los CBI’s, como opción a la mencionada colocación, podrán ser adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos 10 personas con las siguientes características:
- que no sean partes relacionadas
- ninguna en lo individual sea propietaria de más del 20 % de la totalidad de los mismos
Los CBI’s son títulos valor colocados entre el gran público inversionista inscritos en el Registro Nacional de Valores (RNV) a cargo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), incluso los valores listados en el sistema internacional de cotizaciones de la Bolsa Mexicana de Valores.
Las FIBRAS se inscribirán en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles, lo cual podrá tenerse por cumplido si:
- se trata de fideicomisos que emitan CBI’s por los bienes integrantes de su patrimonio
- los CBI’s sean de los colocados entre el gran público inversionista y se hubiese obtenido autorización de la CNBV
- cuentan con una resolución favorable por las autoridades competentes respecto al régimen fiscal aplicable al fideicomiso
En los fideicomisos cuya fiduciaria emita CBI’s y que sean adquiridos por un grupo de inversionistas integrado por al menos 10 personas, con las características descritas, la FIBRA presentará un escrito libre en donde señale que se está aplicando el estímulo fiscal, manifestando que la información y documentación siguiente es cierta y refleja los hechos, actos y operaciones en que participa:
- contrato de fideicomiso, incluyendo sus modificaciones
- integración descriptiva de los bienes, derechos, créditos o valores aportados originalmente al fideicomiso, además de su valor a la fecha de la aportación
- inscripción en el Registro Público de la Propiedad de los inmuebles aportados
- autorización de la CNBV para la emisión de certificados de participación, en su caso
- nombre, clave en el RFC, o número de identificación fiscal del residente en el extranjero, y porcentaje de participación de cada integrante del grupo de inversionistas que participan en el fideicomiso por el que se presenta el escrito
- nombre, clave en el RFC o número de identificación fiscal de los residentes en el extranjero de los fideicomitentes
- opinión de cumplimiento de obligaciones fiscales, emitida por el SAT, vigente
Resultado Fiscal
El fiduciario de la FIBRA determinará el resultado fiscal del ejercicio por los ingresos obtenidos en términos del Título II de la LISR “De las personas morales”, el cual de manera genérica se obtiene disminuyendo de la totalidad de los ingresos acumulables, las deducciones autorizadas, y, en su caso, las pérdidas fiscales pendientes de aplicar de años anteriores.
Dicho resultado se dividirá entre el número de CBI’s que hubiese emitido el fiduciario por el fideicomiso para fijar el monto correspondiente a cada uno de los referidos certificados en lo individual.
Ahora bien, los tenedores de los CBI’s que residan en México acumularán lo distribuido, pudiendo acreditar el impuesto retenido por dicho resultado contra el impuesto causado en el ejercicio de la distribución. La retención efectuada a los tenedores residentes en el extranjero tiene la naturaleza de un pago definitivo.
La fiduciaria distribuirá entre los tenedores de los CBI’s al menos el 95 % del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior generado por los bienes integrantes del patrimonio del fideicomiso, cuando menos una vez al año.
El fiduciario retendrá el ISR a los tenedores de los CBI’s y les aplicará la tasa del 30 % sobre el monto distribuido del resultado fiscal, salvo que se esté exento del pago.
Ahora bien, los tenedores residentes en territorio nacional o en el extranjero con establecimiento permanente en el país acumularán el resultado fiscal que les distribuya el fiduciario o el intermediario financiero provenientes de los bienes, derechos, créditos o valores que integren el patrimonio de la FIBRA, sin deducir el gravamen retenido y podrán acreditar el impuesto enterado por dicho resultado contra el ISR causado en el ejercicio en que se les distribuya o las obtengan.
Las personas físicas residentes en México considerarán que el resultado fiscal distribuido corresponde a ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles (por los rendimientos de los CBI’s).
Si el resultado fiscal anual proveniente de los ingresos generados por los bienes fideicomitidos es mayor al monto distribuido, la fiduciaria pagará el tributo por la diferencia por cuenta de los tenedores de los referidos certificados, sin identificarlos.
El impuesto enterado es acreditable para los tenedores que reciban posteriormente los ingresos derivados de la citada diferencia, si esta se acumula, sin que proceda la retención por la distribución de dicha diferencia.
Si se enajena algún inmueble antes de los cuatro años, la fiduciaria cubrirá dentro de los 15 días siguientes a la venta el impuesto por la ganancia obtenida, aplicándole la tasa del 30 %. El entero será por cuenta de los tenedores y es acreditable para estos, siempre que la ganancia sea acumulable para ellos, sin que se les deba retener el ISR por su distribución.
Beneficios
A fin de promover el uso de las FIBRAS, sus principales ventajas tributarias son que:
| Beneficio | Comentario |
| No realizan pagos provisionales del ISR | Impulsa el flujo de efectivo |
| La venta de CBI’s está exenta | Tratándose de residentes en el extranjero (sin establecimiento permanente), si los certificados se colocan entre el gran público inversionista |
| Diferimiento del impuesto | Por la enajenación derivada de la aportación a la FIBRA de los inmuebles (personas morales, 30 % sobre la ganancia obtenida, para las físicas 1.92 % al 35 % de la utilidad determinada). El diferimiento terminará si el fiduciario vende los bienes |
| La plusvalía de los CBFI’s | En la bolsa no son sujetos de retención las personas físicas residentes en México ni los extranjeros |
| Exención del tributo local en algunas entidades | No se causa el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles que consistan en el suelo, en las construcciones o en el suelo y las construcciones adheridas a él ubicados en cada estado. En donde no se está exento, se incluyen regulaciones sutiles de derechos de reversión |
Limitantes para apalancamiento
El 17 de junio de 2014 la SHCP publicó en el DOF la Resolución que modifica las Disposiciones de Carácter General aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores, incluyendo en estas a las FIBRAS, restringiendo su nivel de apalancamiento (nivel de deuda que puede tener el fideicomiso).
La Resolución prescribe que si los recursos de la emisión se destinan a realizar la inversión en los bienes o derechos correspondientes a los CBI’s, siempre y cuando en los documentos de la oferta se señale la obligación de distribuir cuando menos el 95 % del resultado fiscal del ejercicio inmediato anterior, al menos una vez al año, y se pretende asumir créditos, préstamos o financiamientos con cargo al patrimonio del fideicomiso, por el fideicomitente, administrador del patrimonio fideicomitido o a quien se le encomienden tales funciones, o por el fiduciario, se indicará el límite máximo de los pasivos que pretendan asumir en relación con el activo del fideicomiso.
Este rango en ningún momento podrá ser mayor al 50 % del valor contable de sus activos, medidos al cierre del último trimestre reportado, para ello se prevé una metodología especial para el cálculo del nivel de endeudamiento.
Si la emisora excede el límite máximo referido no podrá asumir pasivos adicionales con cargo al patrimonio fideicomitido hasta en tanto se ajuste a ese parámetro, salvo por las operaciones de refinanciamiento para extender el vencimiento de su endeudamiento y el comité técnico u órgano equivalente documente tal situación.
El resultado del refinanciamiento no implica un aumento en el nivel de endeudamiento registrado antes de dicha transacción.
Si la emisora rebasa el límite referido, el administrador del patrimonio fideicomitido o a quien se le encomiende esa tarea, presentará a la asamblea general de tenedores un informe de esta condición, y un plan correctivo en el que se instituya la forma, términos y, en su caso, el plazo para cumplir con el rango.
Previamente el plan ha de ser aprobado por la mayoría de los miembros independientes del comité técnico u órgano equivalente en un plazo no mayor a 20 días hábiles contados a partir de la fecha en la cual se dé a conocer el exceso del límite. En cualquier hipótesis, la estrategia correctiva contemplará lo señalado en el párrafo anterior.
Conclusión
El crecimiento en el sector inmobiliario (palpable en los últimos años) propició la creación de la FIBRA: un fideicomiso dedicado a rentar y administrar un portafolio de inmuebles, erigiéndose como el instrumento para recabar fondos de un grupo de inversionistas y desarrollar conjuntos destinados al arrendamiento (residencial, oficinas, centros comerciales, hoteles, etc.).
Su gran ventaja es el diferimiento del ISR, por eso resulta atractiva.
