La LISR vigente hasta 2013, permitía a las personas morales que realizarán enajenaciones a plazo con pago diferido o en parcialidades en términos del CFF, que solo se pagara el ISR por los ingresos efectivamente cobrados en el ejercicio, sin embargo esta facilidad se eliminó con la publicación de la nueva LISR de 2014.
El 22 de enero de 2015 se publicó en el DOF el “Decreto por el que se otorgan beneficios fiscales en materia de vivienda 22 de enero de 2015” (Decreto), mediante el cual se permite que los contribuyentes dedicados a la construcción y enajenación de bienes inmuebles destinados a casa habitación, considerar como ingreso obtenido en el ejercicio la parte del precio exigible durante el mismo, siempre que:
- su enajenación se haya pactado a plazos
- la operación no sea financiada mediante créditos otorgados por instituciones del sistema financiero, por dependencias y entidades públicas o privadas
- previamente el contrato respectivo sea registrado ante la Procuraduría Federal del Consumidor, de conformidad con la Ley Federal de Protección al Consumidor
- se ejerza por la totalidad de contratos celebrados a plazos
Cabe recordar que se consideran ventas a plazo cuando se cumplan los siguientes puntos:
- se efectúen con público en general
- difiera más del 35 % del precio para después del sexto mes, y
- exceda el plazo de pago de doce meses
Para guardar una proporción entre lo acumulable y lo deducible, el costo de lo vendido se aplicará en la proporción que represente el ingreso percibido en el ejercicio, respecto del total de los pagos pactados.
Para comprender mejor cómo se aplica este beneficio considérense los siguientes datos estimados para el ejercicio 2015, de la inmobiliaria “Casas de Calidad, S.A.”, que optó por acumular solo la parte de los ingresos cobrados por las ventas a plazos de inmuebles destinados a casa habitación. En este supuesto solo se realizó este tipo de operaciones en enero y febrero de 2015, a un plazo de 18 meses, conforme a los siguientes montos:
Datos generales
| Ventas a plazo facturadas en enero y febrero 2015 | $34,650,550.00 |
| Monto cobrado en 2015 | 21,965,050.00 |
| Monto a cobrar en 2016 | $12,685,500.00 |
Proporción de ingresos cobrados 2015
| Concepto | Importe | |
| Importe cobrado en 2015 | $21,965,050.00 | |
| Entre: | Total de precio pactado en ventas a plazos facturadas en 2015 | $34,650,550.00 |
| Igual: | Proporción de ingresos cobrados | 0.6339 |
Costo de lo vendido deducible en 2015
| Concepto | Importe | |
| Costo de lo vendido por el total de ventas a plazos facturadas 2015 | $18,654,050.00 | |
| Por: | Proporción de ingresos cobrados | 0.6339 |
| Igual: | Costo de lo vendido deducible en 2015 | $11,824,802.30 |
Costo de lo vendido por aplicar en 2016
| Concepto | Importe | |
| Costo de lo vendido por el total de ventas a plazos facturadas 2015 | $18,654,050.00 |
Utilidad gravable por ventas a plazo
| Concepto | Importe | |
| Ventas a plazos facturadas en 2015 cobradas en 2016 | $12,685,500.00 | |
| Menos: | Costo de lo vendido en 2016 | 6,829,247.70 |
| Igual: | Utilidad gravable por ventas a plazo de ejercicios anteriores | $5,856,252.30 |
Debe tener presente que:
- cuando el contribuyente enajene los documentos pendientes de cobro o los dé en pago, deberá considerar la cantidad pendiente de acumular como ingreso obtenido en el ejercicio en el que realice la enajenación o la dación en pago, y
- en el caso de incumplimiento de los contratos de enajenaciones a plazo, se reportará como ingreso obtenido en el ejercicio, las cantidades cobradas al comprador, disminuidas por las cantidades que ya hubiera devuelto conforme al contrato respectivo
