1. Generalidades
2. Caso práctico
2.1. Datos generales
2.2. Construcción
2.3. Terreno
2.4. Costo comprobado de adquisición
2.5. Otras deducciones
2.6. Ganancia por enajenación
2.7. Pago provisional
2.7.1. ISR a la entidad federativa
2.7.2. ISR a la Federación
2.8. ISR del ejercicio
2.8.1. Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables
2.8.2. Impuesto sobre ingresos acumulables
3. Terreno y construcción adquiridos en distintas fechas
3.1. Datos generales
3.2. Construcción
3.3. Terreno
3.4. Costo comprobado de adquisición
3.5. Otras deducciones
3.5.1. Identificadas con cada inmueble
3.5.2. No identificadas exclusivamente con un inmueble
3.6. Ganancia por enajenación por separado
3.7. Pago provisional
3.7.1. A la entidad federativa
3.7.2. A la Federación
3.8. Declaración del ejercicio
4. Conclusiones
1. GENERALIDADES
Los ingresos provenientes de la enajenación de bienes realizada por las personas físicas que no realicen actividades empresariales o que aun cuando lo hagan, no sean afectos a dichas actividades, se sujetarán a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR).
Una particularidad de este Capítulo, respecto de los demás contemplados en el Título IV, es que deberá considerarse como ingreso el monto de la contraprestación obtenida además de las operaciones a crédito, mientras que en general para los demás Capítulos sólo se acumulan los ingresos efectivamente cobrados. En este artículo se analizará el régimen fiscal aplicable a la enajenación de bienes inmuebles.
Por enajenación se entenderá cualquier acto en el que se transmita la propiedad de un bien así como los supuestos previstos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), con excepción de (artículo 146 de la LISR):
- la trasmisión efectuada por:
- causa de muerte
- donación
- la enajenación de bonos de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso se considere interés en términos del artículo 9 de la LISR
Tratándose de la casa habitación del contribuyente (art. 109, fracción XV de la LISR):
- no se pagará el impuesto si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 1’500,000 unidades de inversión (UDIS)
- si la contraprestación excede de 1’500,000 UDIS, se determinará la ganancia relativa al excedente y se pagará el impuesto correspondiente
En ambos casos la exención procederá siempre que durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera aplicado la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dicha circunstancia ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
La exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para éste último la exención sólo aplicará hasta por el área que no exceda de tres veces la cubierta por la construcción. Por el excedente, deberá pagarse el ISR (art. 129 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta –RLISR–)
Tratándose de bienes muebles no se pagará el ISR cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de las enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados (ganancia), no exceda de tres veces el salario mínimo general (SMG) del área geográfica del contribuyente elevado al año (no aplica para enajenación de acciones, partes sociales, títulos valor o inversiones), por el excedente se pagará el ISR:
Límite de la exención para enajenación de bienes muebles
| Área geográfica | ||||
| Concepto | A | B | C | |
| SMG | $62.33 | $60.57 | $59.08 | |
| Por: | Tres | 3 | 3 | 3 |
| Igual: | Tres VSMG | 186.99 | 181.71 | 177.24 |
| Por: | Días del ejercicio | 366 | 366 | 366 |
| Igual: | Límite de la exención para enajenación de bienes muebles | $68,438.34 |
$66,505.86 |
$64,869.84 |
Por los ingresos gravados en este Capítulo no se pagará el impuesto empresarial a tasa única (IETU) (art. 4, fracciones VI y VII de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única).
Este tipo de actos tampoco se encontrarán gravados por el impuesto al valor agregado (IVA), con excepción de la enajenación consignada en escritura pública de construcciones con uso distinto al de casa habitación. En dichos casos el impuesto será retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (arts. 9, fracciones I, II, IV y VII y 33 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado).
2. CASO PRÁCTICO
Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de bienes que realicen las personas físicas bajo el Capítulo IV del Título IV de la LISR, considérese el siguiente supuesto.
2.1. Datos generales
La señora María López González vendió un inmueble destinado para uso habitacional el 14 de enero de 2012, por lo que aporta la siguiente información para conocer la carga fiscal de esta operación:
Datos generales
| Concepto | Subtotal | Importe | Fecha |
| Precio de venta | $2,450,000.00 | 14/01/2012 | |
| Precio de compra | 1,340,000.00 | 10/09/2008 | |
| Trreno | 540,500.00 | ||
| Construcción | 799,500.00 | ||
| Ampliación a la construcción | 245,000.00 | 13/05/2010 | |
| Gastos notariales pagados por la escrituración | 65,540.00 | 10/09/2008 | |
| Derechos pagados por la escrituración | 8,456.00 | 10/09/2008 | |
| Avalúo pagado para la venta del inmueble | 9,840.00 | 10/12/2011 | |
| Comisión por enajenación | $148,000.00 | 14/01/2012 |
Toda vez que ella no habitaba el inmueble pagará el ISR correspondiente por la operación, tomando como base la ganancia que se obtenga. Si en lugar de ganancia resulta una pérdida no se realizará pago del ISR.
Para ello se actualizarán los gastos y costos incurridos por el contribuyente hasta la fecha en que enajene el inmueble, y tratándose de construcciones se tomará en cuenta la disminución de su valor por el transcurso del tiempo. Por lo tanto, es necesario conocer por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno.
Cuando no se conozcan los valores por separado, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones para separar ambos valores (arts. 151, fracción I de la LISR y 197 del RLISR):
- el costo del terreno será el 20% del costo total de adquisición del inmueble
- considerar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien
- con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición
En la determinación del costo de adquisición no se incluirán intereses ni otras erogaciones que se hubieran cubierto, sólo se tomará la contraprestación para su adquisición. Para bienes adquiridos a título gratuito, se considerará el costo pagado por el autor de la sucesión o el donante y como fecha de adquisición la que hubiere correspondido a éstos (arts. 150 y 152 de la LISR).
La actualización de las deducciones podrá realizarse conforme al procedimiento que se ejemplifica en el desarrollo de este artículo o considerando la tabla prevista para tales efectos contenida en el anexo 9 de la Resolución Miscelánea Fiscal (RMISC), publicado en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 25 de mayo de 2011 (regla I.3.14.2. de la RMISC 2012).
2.2. Construcción
Para determinar el importe de la deducción correspondiente a las construcciones, primero se disminuirán a razón del 3% por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la enajenación (art. 151, fracción I de la LISR).
Disminución de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción | $799,500.00 | |
| Por: | Por ciento de disminución anual | 3% |
| Igual: | Deducción por cada año | 23,985.00 |
| Por: | Número de años completos de tenencia | 3 |
| Igual: | Disminución de la construcción | $71,955.00 |
Costo de la construcción disminuido
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción | $799,500.00 | |
| Menos: | Disminución de la construcción | 71,955.00 |
| Igual: | Costo de la construcción disminuido | $727,545.00 |
En ningún caso el costo de la construcción disminuido puede ser inferior al 20% del costo de la construcción inicial, pues de ser así, se considerará como deducción este último.
Monto mínimo como costo de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción | $799,500.00 | |
| Por: | Por ciento mínimo a considerer | 20% |
| Igual: | Monto mínimo como costo de la construcción | $159,900.00 |
El costo de la construcción disminuido de $727,545.00, es superior al mínimo del 20% por lo que se considerará el mayor para efectos de actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.
Costo de la construcción actualizado
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción disminuido | $727,545.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.1510 |
| Igual: | Costo de la construcción actualizado | $837,404.30 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) | 103.5510 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la adquisición (septiembre 2008) | 89.9637 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.1510 |
Las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetarán al mismo tratamiento de las construcciones, por lo tanto la ampliación realizada al inmueble será una deducción autorizada y se disminuirá y actualizará conforme al mismo procedimiento (arts. 148, fracción II y 151, fracción II de la LISR).
Disminución del costo de la ampliación
| Concepto | Importe | |
| Ampliación a la construcción | $245,000.00 | |
| Por: | Por ciento de disminución anual | 3% |
| Igual: | Deducción por cada año | 7,350.00 |
| Por: | Número de años completos de tenencia | 1 |
| Igual: | Disminución del costo de la ampliación | $7,350.00 |
Costo de la ampliación disminuido
| Concepto | Importe | |
| Ampliación a la construcción | $245,000.00 | |
| Menos: | Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia | 7,350.00 |
| Igual: | Costo de la ampliación disminuido | $237,650.00 |
Al igual que el costo de la construcción, el costo de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20% del monto inicial.
Monto mínimo como costo de la ampliación
| Concepto | Importe | |
| Ampliación a la construcción | $245,000.00 | |
| Por: | Por ciento mínimo a considerer | 20% |
| Igual: | Monto mínimo como costo de la ampliación | $49,000.00 |
El costo de la ampliación disminuido resulta superior al mínimo del 20% por lo que se considerará el primero para efectos de actualizarlo.
Costo de la ampliación actualizado
| Concepto | Importe | |
| Costo de la ampliación disminuido | $237,650.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.0686 |
| Igual: | Costo de la ampliación actualizado | $253,952.79 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) | 103.551 | |
| Entre: | INPC del mes en que se realizó la ampliación (mayo 2010) | 96.8975 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.0686 |
2.3. Terreno
Para el caso de los terrenos que no pierden su valor por el transcurso del tiempo, su costo de adquisición solamente se actualizará desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a su enajenación.
Costo del terreno actualizado
| Concepto | Importe | |
| Costo de adquisición del terreno | $540,500.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.1510 |
| Igual: | Costo del terreno actualizado | $622,115.50 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) | 103.551 | |
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la adquisición (septiembre 2008) | 89.9637 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.1510 |
2.4. Costo comprobado de adquisición
El costo del terreno actualizado más el de la construcción disminuido y actualizado, conforman el costo comprobado de adquisición actualizado.
Costo comprobado de adquisición actualizado
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción actualizado | $837,404.30 | |
| Más: | Costo del terreno actualizado | 622,115.50 |
| Igual: | Costo comprobado de adquisición actualizado | $1,459,519.80 |
Este costo no podrá ser menor al 10% del precio de venta (art. 148, fracción I de la LISR):
Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta | $2,450,000.00 | |
| Por: | Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado | 10% |
| Igual: | Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado | $245,000.00 |
El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10%, por lo que se tomará el primero como el monto deducible.
2.5. Otras deducciones
Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o de la enajenación, que hubiera pagado el enajenante se consideran como deducciones autorizadas para determinar la ganancia por enajenación de inmuebles (art. 148 de la LISR).
Para ello, dichos gastos podrán actualizarse desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación.
Gastos notariales por escrituración actualizados
| Concepto | Importe | |
| Gastos notariales por escrituración | $65,540.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.1510 |
| Igual: | Gastos notariales por escrituración actualizados | $75,436.54 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) | 103.551 | |
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (septiembre 2008) | 89.9637 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.1510 |
Derechos por escrituración actualizados
| Concepto | Importe | |
| Derechos por escrituración | $8,456.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.1510 |
| Igual: | Derechos por escrituración actualizados | $9,732.86 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) | ] 103.551 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (septiembre 2008) | 89.9637 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.1510 |
Avalúo del inmueble actualizado
| Concepto | Importe | |
| Avalúo pagado para la venta del inmueble | $9,840.00 |
|
| Por: | Factor de actualización | 1.0000 |
| Igual: | Avalúo del inmueble actualizado | $9,840.00 |
Factor de actualización
| Concepto |
Importe |
|
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (diciembre 2011) | 103.551 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (diciembre 2011) | 103.551 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.0000 |
Comisión por enajenación actualizada
| Concepto | Importe | |
| Comisión por enajenación | $148,000.00 | |
| Por: | Factor de actualización (1) | 1 |
| Igual: | Comisión por enajenación actualizada | $148,000.00 |
Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la enajenación
2.6. Ganancia por enajenación
Con base en las deducciones autorizadas se determinará la ganancia o pérdida por la enajenación del inmueble, si es que estas son menores o superiores a la contraprestación por la enajenación.
Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta | $2,450,000.00 | |
| Menos: | Costo comprobado de adquisición actualizado | 1,459,519.80 |
| Menos: | Costo de la ampliación actualizado | 253,952.79 |
| Menos: | Gastos notariales por escrituración actualizados | 75,436.54 |
| Menos: | Derechos por escrituración actualizados | 9,732.86 |
| Menos: | Avalúo del inmueble actualizado | 9,840.00 |
| Menos: | Comisión por enajenación actualizada | 148,000.00 |
| Igual: | Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble | $493,518.01 |
En este caso se obtuvo una ganancia por la enajenación, sobre la cual deberá efectuarse un pago provisional del ISR.
2.7. Pago provisional
El pago provisional del ISR por enajenación de inmuebles se compondrá de dos partes, una que se enterará a la Federación y la otra a la entidad federativa donde se ubique el inmueble. En ambos casos, el impuesto enterado será a cuenta del ISR del ejercicio del contribuyente, por lo que ambos pagos serán acreditables en la declaración del ejercicio (arts. 154 y 154-Bis de la LISR).
En operaciones consignadas en escrituras públicas, el fedatario que intervenga en la operación, calculará y enterará el impuesto correspondiente mediante declaración que presentará dentro de los 15 días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta y emitirá la constancia de retención al enajenante.
2.7.1. ISR A LA ENTIDAD FEDERATIVA
El pago provisional a enterar a la entidad federativa será el resultado de aplicar la tasa de 5% a la ganancia obtenida en la enajenación (art. 154-Bis de la LISR).
Pago provisional para la entidad federativa
| Concepto | Importe | |
| Ganancia por enajenación del inmueble | $493,518.01 |
|
| Por: | Tasa applicable | 5% |
| Igual: | Pago provisional para la entidad federativa | $24,675.90 |
2.7.2. ISR A LA FEDERACIÓN
Para obtener el pago provisional a enterar a la Federación se tomará la misma ganancia, la cual se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años.
Base gravable para el pago provisional
| Concepto | Importe | |
| Ganancia por enajenación del inmueble | $493,518.01 | |
| Entre: | Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación | 3 |
| Igual: | Base gravable para el pago provisional | $164,506.00 |
Al resultado se le aplicará la siguiente tarifa, contenida en el Anexo 8 de la RMISC, publicado en el DOF el 5 de enero de 2012 (regla I.3.14.4. de la RMISC):
| Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
| $ | $ | $ | % |
| 0.01 | 5,952.84 | 0.00 | 1.92 |
| 5,952.85 | 50,524.92 | 114.24 | 6.40 |
| 50,524.93 | 88,793.04 | 2,966.76 | 10.88 |
| 88,793.05 | 103,218.00 | 7,130.88 | 16.00 |
| 103,218.01 | 123,580.20 | 9,438.60 | 17.92 |
| 123,580.21 | 249,243.48 | 13,087.44 | 21.36 |
| 249,243.49 | 392,841.96 | 39,929.04 | 23.52 |
| 392,841.97 | En adelante | 73,703.40 | 30.00 |
ISR
| Concepto | Importe | |
| Base gravable para el pago provisional | $164,506.00 | |
| Menos: | Límite inferior de la tarifa | 123,580.21 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 40,925.79 |
| Por: | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior | 21.36% |
| Igual: | Impuesto marginal | 8,741.75 |
| Más: | Cuota fija | 13,087.44 |
| Igual: | ISR | $21,829.19 |
El resultado se multiplicará por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia (años completos de tenencia) y se obtendrá el ISR calculado en términos del artículo 154 de la LISR. A este impuesto se le acreditará el pago a realizar a la entidad federativa y la diferencia será el pago a favor de la Federación.
ISR a pagar a la federación
| Concepto | Importe | |
| ISR | $21,829.19 | |
| Por: | Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación | 3 |
| Igual: | ISR a cargo en términos del art. 154 de la LISR | 65,487.57 |
| Menos: | Pago provisional a la entidad federativa | 24,675.90 |
| Igual: | ISR a pagar a la Federación | $40,811.67 |
Así, el fedatario público deberá retener un total de $65,487.57 como pago provisional del ISR para la Federación y la entidad federativa.
Dichos pagos son independientes a la obligación que tiene el contribuyente de presentar su declaración del ejercicio sobre este tipo de ingresos.
2.8. ISR del ejercicio
Para determinar el ISR del ejercicio, la ganancia por la enajenación del inmueble se dividirá en una acumulable y otra no acumulable:
- acumulable: la ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se sumará a los demás ingresos acumulables que en su caso tenga el contribuyente. Al importe así obtenido se le disminuirán las deducciones personales y se determinará el ISR sobre los ingresos acumulables en términos del artículo 177 de la LISR
- no acumulable: se obtiene de restar de la ganancia total, la ganancia acumulable. Al resultado así determinado se le aplicará la tasa que resulte menor conforme a los siguientes procedimientos:
- se obtendrá la base gravable para aplicar la tarifa del artículo 177 de la LISR, disminuyendo de la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio las deducciones personales con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 176 de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos). El ISR que resulte se dividirá entre la base sobre la cual se calculó y el resultado será la tasa
- se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, acorde al procedimiento del punto anterior. La suma de dichas tasas de dividirá entre cinco y el resultado será una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá determinarse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2012, en este caso
Tratándose de ingresos exentos por enajenación de la casa habitación del contribuyente, no se tendrá la obligación de manifestarlos en la declaración del ejercicio, siempre que el total de los ingresos del contribuyente (gravados y exentos) no excedan de $500,000.00, en caso contrario, sí deberán declarase dichos ingresos exentos, aun y cuando no se pague ISR por éstos (arts. 175 de la LISR y Segundo Transitorio, fracción LXII de la LISR para 2002)
2.8.1. TASA E IMPUESTO SOBRE INGRESOS NO ACUMULABLES
Bajo estas consideraciones se separará la ganancia no acumulable de la que sí lo es.
Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio
| Concepto | Importe | |
| Ganancia | $493,518.01 | |
| Entre: | Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación | 3 |
| Igual: | Ganancia acumulable | $164,506.00 |
Ganancia no acumulable
| Concepto | Importe | |
| Ganancia | $493,518.01 | |
| Menos: | Ganancia acumulable | 164,506.00 |
| Igual: | Ganancia no acumulable | $329,012.01 |
Considerando que este fuera el único ingreso acumulable del contribuyente, se calcula el ISR sobre estos ingresos menos las deducciones personales con que cuente excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos.
ISR
| |
Concepto |
Subtotal |
Total |
| Ganancia acumulable por enajenación de inmuebles | $164,506.00 | ||
| Menos: | Deducciones personales, excepto médicos, dentales, funerales y donativos | 11,146.00 | |
| Intereses reales por crédito hipotecario | $4,598.00 | ||
| Prima por seguro de gastos médicos | 6,548.00 | ||
| Igual: | Base gravable para determinar tasa | 153,360.00 | |
| Menos: | Límite inferior de la tarifa del artículo 177 | 123,580.21 | |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 29,779.79 | |
| Por: | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior | 21.36% | |
| Igual: | Impuesto marginal | 6,360.96 | |
| Más: | Cuota fija | 13,087.44 | |
| Igual: | ISR | $19,448.40 |
Con estos datos se obtiene la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable considerando sólo el resultado del ejercicio 2012.
Tasa 2012
| Concepto | Importe | |
| ISR | $19,448.40 | |
| Entre: | Base gravable para determinar tasa | $153,360.00 |
| Igual: | Tasa 2012 | 0.1268 |
El mismo procedimiento se aplicará a la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para obtener una tasa promedio como se muestra a continuación.
De no haber obtenido ingresos en dichos ejercicios, se considerará la base gravable del 2012 a la cual se le aplicarán las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión.
ISR
| Concepto | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
| Base gravable (1) | $156,804.00 | $158,450.00 | $157,480.00 | $154,065.00 | |
| Menos: | Límite inferior de la tarifa del artículo 177 | 123,580.21 |
123,580.21 |
123,580.21 |
123,580.21 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 33,223.79 | 34,869.79 | 33,899.79 | 30,484.79 |
| Por: | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
21.36% |
21.36% |
19.94% |
19.94% |
| Igual: | Impuesto marginal | 7,096.60 | 7,448.19 | 6,759.62 | 6,078.67 |
| Más: | Cuota fija | 13,087.44 | 13,087.44 | 13,087.44 | 13,087.44 |
| Igual: | ISR | $20,184.04 | $20,535.63 | $19,847.06 | $19,166.11 |
Nota: (1) Ingresos acumulables menos deducciones personales excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos
Tasas
| Concepto | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
| ISR | $20,184.04 | $20,535.63 | $19,847.06 | $19,166.11 | |
| Entre: | Base gravable para determinar tasa | $156,804.00 | $158,450.00 | $157,480.00 | $154,065.00 |
| Igual: | Tasas | 0.1287 | 0.1296 | 0.1260 | 0.1244 |
Tasa promedio
| Concepto | Importe | |
| Tasa 2012 | 0.1268 | |
| Más: | Tasa 2011 | 0.1287 |
| Más: | Tasa 2010 | 0.1296 |
| Más: | Tasa 2009 | 0.1260 |
| Más: | Tasa 2008 | 0.1244 |
| Igual: | Suma de tasas | 0.6355 |
| Entre: | Cinco | 5 |
| Igual: | Tasa promedio | 0.1271 |
Como la tasa determinada considerando solamente los ingresos de 2012 es menor a la promedio de los cinco ejercicios, se tomará la primera para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del ejercicio 2012.
ISR sobre ganancia no acumulable
| Concepto | Importe | |
| Ganancia no acumulable | $329,012.01 | |
| Por: | Tasa 2012 | 0.1268 |
| Igual: | ISR sobre ganancia no acumulable | $41,718.72 |
2.8.2. IMPUESTO SOBRE INGRESOS ACUMULABLES
Para calcular el ISR sobre la ganancia acumulable (único ingreso acumulable del ejercicio en este caso) se restará el total de las deducciones personales, para obtener la base gravable del ejercicio 2012 y aplicarle la tarifa anual del ISR.
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables
| Concepto | Total | |
| Ganancia acumulable | $164,506.00 | |
| Menos: | Gastos medicos | 3,512.00 |
| Menos: | Donativos | 1,400.00 |
| Menos: | Intereses reales por crédito hipotecario | 4,598.00 |
| Menos: | Prima por seguro de gastos médicos | 6,548.00 |
| Igual: | Base gravable del ejercicio 2012 | 148,448.00 |
| Menos: | Límite inferior de la tarifa del artículo 177 | 123,580.21 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 24,867.79 |
| Por: | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior | 21.36% |
| Igual: | Impuesto marginal | 5,311.76 |
| Más: | Cuota fija | 13,087.44 |
| Igual: | ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables | $18,399.20 |
El ISR del ejercicio a cargo del contribuyente comprenderá el correspondiente a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.
Total del ISR a cargo del ejercicio
| Concepto | Importe | |
| ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables | $18,399.20 | |
| Más: | ISR sobre ganancia no acumulable | 41,718.72 |
| Igual: | Total del ISR a cargo del ejercicio | $60,117.92 |
Contra el ISR del ejercicio determinado en la declaración anual se acreditarán los dos pagos provisionales efectuados en el ejercicio, a la Federación y a la entidad federativa. Cuando se cuente con otro tipo de ingresos acumulables también se acreditará el ISR pagado o retenido durante el ejercicio por estos.
ISR a pagar (favor) del ejercicio
| Concepto | Importe | |
| Total del ISR a cargo del ejercicio | $60,11.92 | |
| Menos: | Pago provisional a la entidad federativa | 24,675.90 |
| Menos: | ISR a pagar a la federación | 40,811.67 |
| Igual: | ISR a pagar (favor) del ejercicio | ($5,369.65) |
Los pagos provisionales son superiores al ISR del ejercicio, por lo tanto se obtiene un saldo a favor, el cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo en el ejercicio 2013 (arts. 22 y 23 del Código Fiscal de la Federación –CFF–).
3. TERRENO Y CONSTRUCCIÓN ADQUIRIDOS EN DISTINTAS FECHAS
3.1. Datos generales
Cuando la fecha de adquisición del terreno no sea la misma que la de la construcción por haber comenzado a edificarse con posterioridad, la ganancia de cada inmueble se determinará por separado siguiendo las mismas bases que en el ejemplo anterior (art. 191 del RLISR).
A continuación se presenta el caso de la señora Norma Gracia López, quien adquirió un terreno el 20 de abril de 2005, donde comenzó a construir un inmueble con destino habitacional mismo que concluyó el 10 de marzo de 2009. Como nunca habitó el inmueble, decidió enajenarlo en febrero de 2012 en $1,980,000.00, y desea conocer el ISR a su cargo por esta operación.
Datos generales
| Concepto | Subtotal | Importe | Fecha |
| Precio de venta | $1,980,000.00 | 05/02/2012 | |
| Terreno | $845,000.00 | ||
| Construcción | $1,135,000.00 | ||
| Costo comprobado de adquisición del terreno | 450,000.00 | 20/04/2005 | |
| Costo comprobado de adquisición de la construcción | 754,521.00 | 10/03/2009 | |
| Gastos notariales por escrituración de la compra del terreno | 4,980.00 | 20/04/2005 | |
| Derechos por escrituración | 1,025.00 | 20/04/2005 | |
| Avalúo del inmueble | 12,650.00 | 20/12/2011 | |
| Comisión por enajenación | $105,846.00 | 05/02/2012 |
3.2. Construcción
El costo de la construcción actualizado a la fecha de enajenación es el siguiente.
Disminución de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción | $754,521.00 | |
| Por: | Por ciento de disminución anual | 3% |
| Igual: | Deducción por cada año | 22,635.63 |
| Por: | Número de años completos de tenencia | 2 |
| Igual: | Disminución de la construcción | $45,271.26 |
Costo de la construcción disminuido
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción | $754,521.00 | |
| Menos: | Disminución de la construcción | 45,271.26 |
| Igual: | Costo de la construcción disminuido | $709,249.74 |
Monto mínimo como costo de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción | $754,521.00 | |
| Por: | Por ciento mínimo a considerer | 20% |
| Igual: | Monto mínimo como costo de la construcción | $150,904.20 |
Como el costo de la construcción no es menor al 20% del monto original, se considerará el primero para su actualización.
Costo de la construcción actualizado
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción disminuido | $709,249.74 |
|
| Por: | Factor de actualización | 1.1187 |
| Igual: | Costo de la construcción actualizado | $793,437.68 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero 2012 (dato estimado) | 104.2540 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la adquisición (marzo 2009) | 93.1916 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.1187 |
3.3. Terreno
Costo del terreno actualizado
| Concepto | Importe | |
| Costo de adquisición del terreno | $450,000.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.3279 |
| Igual: | Costo del terreno actualizado | $597,555.00 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero 2012 (dato estimado) | 104.2540 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la adquisición (abril 2005) | 78.5047 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.3279 |
3.4. Costo comprobado de adquisición
Costo comprobado de adquisición actualizado
| Concepto | Importe | |
| Costo de la construcción actualizado | $793,437.68 | |
| Más: | Costo del terreno actualizado | 597,555.00 |
| Igual: | Costo comprobado de adquisición actualizado | $1,390,992.68 |
Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta | $1,980,000.00 | |
| Por: | Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado | 10% |
| Igual: | Monto mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado | $198,000.00 |
La suma de costos no es menor al 10% del precio de venta, por lo tanto puede considerarse el costo determinado para efectos de calcular la ganancia.
3.5. Otras deducciones
3.5.1. IDENTIFICADAS CON CADA INMUEBLE
Los gastos notariales así como los derechos pagados a la fecha de adquisición del terreno son propios de éste, por lo que se actualizarán desde la fecha de su erogación.
Gastos notariales por escrituración del terreno actualizados
| Concepto | Importe | |
| Gastos notariales por escrituración del terreno | $4,980.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.3279 |
| Igual: | Gastos notariales por escrituración del terreno actualizados | $6,612.94 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero 2012 (dato estimado) | 104.2540 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2005) | 78.5047 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.3279 |
Derechos por escrituración actualizados
| Concepto | Importe | |
| Derechos por escrituración | $1,025.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.3279 |
| Igual: | Derechos por escrituración actualizados | $1,361.10 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero 2012 (dato estimado) | 104.2540 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (abril 2005) | 78.5047 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.3279 |
3.5.2. NO IDENTIFICADAS EXCLUSIVAMENTE CON UN INMUEBLE
Cuando las deducciones no puedan identificarse directamente con el terreno o la construcción, para actualizarlas, se determinará la proporción correspondiente al terreno y a la construcción en relación con el precio de venta para aplicarla a dichos gastos.
Por lo tanto, el costo del avalúo y la comisión pagados por la enajenación se sujetarán a dicha proporción como sigue.
Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta del terreno | $845,000.00 | |
| Entre: | Precio de venta total del inmueble | $1,980,000.00 |
| Igual: | Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno | 0.4268 |
Proporción de gastos no identificados Deducible para la construcción
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta de la construcción | $1,135,000.00 | |
| Entre: | Precio de venta total del inmueble | $1,980,000.00 |
| Igual: | Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción | 0.5732 |
Avalúo del inmueble actualizado
| Concepto | Importe | |
| Avalúo del inmueble | $12,650.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.0067 |
| Igual: | Avalúo del inmueble actualizado | $12,734.76 |
Factor de actualización
| Concepto | Importe | |
| INPC del mes inmediato anterior a la enajenación enero 2012 (dato estimado) | 104.254 |
|
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (diciembre 2011) | 103.551 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.0067 |
Monto del avalúo deducible para el terreno
| Concepto | Importe | |
| Avalúo del inmueble actualizado | $12,734.76 | |
| Por: | Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno | 0.4268 |
| Igual: | Monto del avalúo deducible para el terreno | $5,435.20 |
Monto del avalúo deducible para la construcción
| Concepto | Importe | |
| Avalúo del inmueble actualizado | $12,734.76 | |
| Por: | Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción | 0.5732 |
| Igual: | Monto del avalúo deducible para la construcción | $7,299.56 |
Comisión por enajenación actualizada
| Concepto | Importe | |
| Comisión por enajenación | $105,846.00 | |
| Por: | Factor de actualización (1) | 1 |
| Igual: | Comisión por enajenación actualizada | $105,846.00 |
Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el período en el que se realizó el gasto es posterior al de enajenación
Monto de la comisión deducible para el terreno
| Concepto | Importe | |
| Comisión por enajenación actualizada | $105,846.00 | |
| Por: | Proporción de gastos no identificados deducible para el terreno | 0.4268 |
| Igual: | Monto de la comisión deducible para el terreno | $45,175.07 |
Monto de la comisión deducible para la construcción
| Concepto | Importe | |
| Comisión por enajenación actualizada | $105,846.00 | |
| Por: | Proporción de gastos no identificados deducible para la construcción | 0.5732 |
| Igual: | Monto de la comisión deducible para la construcción | $60,670.93 |
3.6. Ganancia por enajenación por separado
Contando con el monto de las deducciones aplicables al terreno y a la construcción, se determinará la ganancia por cada uno de ellos.
La ganancia acumulable a considerar en el pago provisional, y que se acumulará a los demás ingresos en la declaración anual, será el resultado de dividir la ganancia de cada elemento del inmueble, entre el número de años trascurridos desde su fecha de adquisición y construcción hasta la de enajenación.
Ganancia acumulable por enajenación de la construcción
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta de la construcción | $1,135,000.00 | |
| Menos: | Costo de la construcción actualizado | 793,437.68 |
| Menos: | Monto del avalúo deducible para la construcción | 7,299.56 |
| Menos: | Monto de la comisión deducible para la construcción | 60,670.93 |
| Igual: | Ganancia por enajenación de la construcción | 273,591.83 |
| Entre: | Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 |
2 |
| Igual: | Ganancia acumulable por enajenación de la construcción | $136,795.92 |
Ganancia acumulable por enajenación del terreno
| Concepto | Importe | |
| Precio de venta del terreno | $845,000.00 | |
| Menos: | Costo del terreno actualizado | 597,555.00 |
| Menos: | Gastos notariales por escrituración actualizados | 6,612.94 |
| Menos: | Derechos por escrituración actualizados | 1,361.10 |
| Menos: | Monto del avalúo deducible para el terreno | 5,435.20 |
| Menos: | Monto de la comisión deducible para el terreno | 45,175.07 |
| Igual: | Ganancia por enajenación del terreno | 188,860.69 |
| Entre: | Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 |
6 |
| Igual: | Ganancia acumulable por enajenación del terreno | $31,476.78 |
Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio
| Concepto | Importe | |
| Ganancia acumulable por enajenación del terreno | $31,476.78 |
|
| Más: | Ganancia acumulable por enajenación de la construcción | 136,795.92 |
| Igual: | Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio | $168,272.70 |
3.7. Pago provisional
3.7.1. A LA ENTIDAD FEDERATIVA
Al igual que en el ejemplo anterior, el contribuyente deberá realizar un pago del ISR a la entidad federativa y otro a la Federación, mediante retención del fedatario público.
Pago provisional para la entidad federativa
| Concepto | Importe | |
| Ganancia por enajenación del inmueble | 462,452.52 | |
| Por: | Tasa aplicable a la entidad federativa | 5% |
| Igual: | Pago provisional para la entidad federativa | $23,122.63 |
3.7.2. A LA FEDERACIÓN
ISR
| Concepto | Importe | |
| Base gravable para el pago provisional | $168,272.70 |
|
| Menos: | Límite inferior de la tarifa | 123,580.21 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 44,692.49 |
| Por: | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior | 21.36% |
| Igual: | Impuesto marginal | 9,546.32 |
| Más: | Cuota fija | 13,087.44 |
| Igual: | ISR | $22,633.76 |
El ISR se dividirá entre la ganancia acumulable para obtener la tasa de ISR que corresponde.
Cociente
| Concepto | Importe | |
| ISR | $22,633.76 | |
| Entre: | Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio | $168,272.70 |
| Igual: | Cociente | 0.1345 |
El cociente se multiplicará por el monto de la ganancia acumulable del terreno y de la construcción para que el resultado se multiplique por el número de años de tenencia de cada inmueble.
ISR del pago provisional correspondiente al terreno
| Concepto | Importe | |
| Ganancia por enajenación del terreno acumulable a los demás ingresos del ejercicio | $31,476.78 |
|
| Por: | Cociente | 0.1345 |
| Igual: | Resultado | 4,233.63 |
| Por: | Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 | 6 |
| Igual: | ISR del pago provisional correspondiente al terreno | $25,401.78 |
ISR del pago provisional correspondiente a la construcción
| Concepto | Importe | |
| Ganancia por enajenación de la construcción acumulable a los demás ingresos del ejercicio | $136,795.92 | |
| Por: | Cociente | 0.1345 |
| Igual: | Resultado | 18,399.05 |
| Por: | Número de años entre la fecha de construcción y la de enajenación, sin exceder de 20 | 2 |
| Igual: | ISR del pago provisional correspondiente a la construcción | $36,798.10 |
La suma de ambos impuestos es el pago provisional a favor de la Federación, contra el cual se acreditará el enterado a la entidad federativa.
ISR a enterar del pago provisional
| Concepto | Importe | |
| ISR del pago provisional correspondiente al terreno | $25,401.78 |
|
| Más: | ISR del pago provisional correspondiente a la construcción | 36,798.10 |
| Igual: | ISR a favor de la Federación | $62,199.88 |
Pago provisional a enterar a la Federación
| Concepto | Importe | |
| ISR a favor de la Federación | $62,199.88 | |
| Menos: | Pago provisional para la entidad federativa | 23,122.63 |
| Igual: | Pago provisional a enterar a la Federación | $39,077.25 |
3.8. Declaración del ejercicio
Para calcular el ISR del ejercicio, se debe determinar qué parte de la ganancia es acumulable a los demás ingresos del ejercicio y cuál no. La ganancia no acumulable se obtiene disminuyendo de la ganancia total, la ganancia acumulable determinada en el punto “3.6. Ganancia por enajenación por separado”.
Ganancia total por la enajenación
| Concepto | Importe | |
| Ganancia por enajenación del terreno | $188,860.69 | |
| Más: | Ganancia por enajenación de la construcción | 273,591.83 |
| Igual: | Ganancia total por la enajenación | $462,452.52 |
Ganancia no acumulable
| Concepto | Importe | |
| Ganancia total por la enajenación | $462,452.52 | |
| Menos: | Ganancia acumulable por enajenación del terreno | 31,476.78 |
| Menos: | Ganancia acumulable por enajenación de la construcción | 136,795.92 |
| Igual: | Ganancia no acumulable | $294,179.82 |
A continuación se calcula la tasa del ISR para determinar el impuesto sobre la ganancia no acumulable considerando que no se obtuvo otro tipo de ingresos en el ejercicio.
ISR
| Concepto | Subtotal | Total | |
| Ganancia acumulable por enajenación | $168,272.70 | ||
| Menos: | Deducciones personales, excepto médicos, funerales y donativos | 6,548.00 | |
| Prima por seguro de gastos médicos | 6,548.00 | ||
| Igual: | Base gravable para determinar tasa | 161,724.70 | |
| Menos: | Límite inferior de la tarifa del artículo 177 | 123,580.21 | |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 38,144.49 | |
| Por: | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior | 21.36% | |
| Igual: | Impuesto marginal | 8,147.66 | |
| Más: | Cuota fija | 13,087.44 | |
| Igual: | ISR | $21,235.10 |
Tasa 2012
| Concepto | Importe | |
| ISR | $21,235.10 | |
| Entre: | Base gravable para determinar tasa | $161,724.70 |
| Igual: | Tasa 2012 | 0.1313 |
Como en los cuatro ejercicios anteriores no obtuvo ingresos, la tasa promedio de los últimos cinco ejercicios se determinará considerando la misma ganancia acumulable de 2012.
ISR
| Concepto | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
| Base gravable | $161,724.70 | $161,724.70 | $161,724.70 | $161,724.70 | |
| Menos: | Límite inferior de la tarifa del artículo 177 | 123,580.21 | 123,580.21 | 123,580.21 | 123,580.21 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 38,144.49 | 38,144.49 | 38,144.49 | 38,144.49 |
| Por: | Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior | 21.36% | 21.36% | 19.94% | 19.94% |
| Igual: | Impuesto marginal | 8,147.66 | 8,147.66 | 7,606.01 | 7,606.01 |
| Más: | Cuota fija | 13,087.44 | 13,087.44 | 13,087.44 | 13,087.44 |
| Igual: | ISR | $21,235.10 | $21,235.10 | $20,693.45 | $20,693.45 |
Tasas
| Concepto | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
| ISR | $21,235.10 | $21,235.10 | $20,693.45 | $20,693.45 | |
| Entre: | Base gravable para determinar tasa | $161,724.70 |
$161,724.70 |
$161,724.70 |
$161,724.70 |
| Igual: | Tasas | 0.1313 | 0.1313 | 0.1279 | 0.1279 |
Tasa promedio
| Concepto | Importe | |
| Tasa 2012 | 0.1313 | |
| Más: | Tasa 2011 | 0.1313 |
| Más: | Tasa 2010 | 0.1313 |
| Más: | Tasa 2009 | 0.1279 |
| Más: | Tasa 2008 | 0.1279 |
| Igual: | Suma de tasas | 0.6497 |
| Entre: | Cinco | 5 |
| Igual: | Tasa promedio | 0.1299 |
La tasa promedio es menor a la de 2012, por lo que se tomará la primera para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable.
ISR sobre ganancia no acumulable
| Concepto | Importe | |
| Ganancia no acumulable | $294,179.82 | |
| Por: | Tasa | 0.1299 |
| Igual: | ISR sobre ganancia no acumulable | $38,213.96 |
En este caso, el impuesto de los ingresos acumulables es el mismo que se determinó para obtener la tasa de 2012 por $21,235.10, pues no cuenta con otras deducciones personales más que una prima pagada por seguro de gastos médicos. Por lo tanto el ISR a cargo del ejercicio 2012 es el siguiente:
Total del ISR a cargo del ejercicio
| Concepto | Importe | |
| ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables | $21,235.10 |
|
| Más: | ISR sobre ganancia no acumulable | 38,213.96 |
| Igual: | Total del ISR a cargo del ejercicio | $59,449.06 |
ISR a pagar (favor) del ejercicio
| Concepto | Importe | |
| Total del ISR a cargo del ejercicio | $59,449.06 | |
| Menos: | Pago provisional a la entidad federativa | 23,122.63 |
| Menos: | ISR a pagar a la Federación | 39,077.25 |
| Igual: | ISR a pagar (favor) del ejercicio | ($2,750.82) |
Como los pagos provisionales superan al ISR del ejercicio, se obtuvo un saldo a favor del ISR, el cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo en el ejercicio 2013 (arts. 22 y 23 del CFF).
4. CONCLUSIONES
Si bien los fedatarios públicos efectuarán la retención del ISR por la venta de inmuebles, es necesario que el contribuyente se involucre en su determinación, para cerciorarse de la veracidad de las cantidades que por dicho concepto le recaude el notario. Además, las personas físicas deben presentar la declaración del ejercicio por este tipo de ingresos, salvo los supuestos señalados con anterioridad.
